香港樓市近期開始回穩。國際評級機構穆迪表示，香港物業市場正逐步復甦，原因是寫字樓租賃需求改善，以及零售銷售隨著旅遊業回升而復甦。這些趨勢收窄了寫字樓租金的跌幅，並支持了零售租金收入，儘管高空置率及仍然高企的供應量繼續對寫字樓市場構成壓力。住宅發展銷售在2026年初有所改善，但低利潤率將繼續限制發展商盈利上升空間。

穆迪又指，外部風險已經加劇，因為中東衝突如果持續下去，有可能推高通脹和利率，並阻礙復甦。除非全球金融狀況顯著收緊，否則發展商整體盈利將大致持平。預計在2026至27年，所評級公司的整體EBITDA將保持與2025年水平大致相若。

寫字樓市場逐步穩定　租賃需求增強

寫字樓市場狀況正在逐步穩定，但持續的新供應限制了復甦的步伐。過去一年，在資本市場活動重拾動力及首次公開招股管道活躍的支持下，租賃需求增強，帶動核心區域的即期租金上升。然而，整體空置率仍處於十年來最高水平，續租租金仍輕微下滑。

零售物業表現雖然不均，但正在改善。訪港旅客數字上升及本地消費支持了零售銷售，令擁有優質資產及積極進行資產提升計劃的業主受惠。那些在重大資產升級或租戶組合優化方面進行投資的公司，其人流和租金的改善更為明顯，而對於沒有進行重大提升的資產，續租租金下調仍然持續。

盈利已以較低發展利潤率鎖定

儘管存在加息風險，住宅銷售將會復甦。自2025年中以來，在較低按揭利率及內地買家需求的支持下，樓價已反彈。穆迪預期開發商的盈利不會因潛在的加息而受到重大影響，因為今年確認的大多數項目已預售，且盈利已以較低的發展利潤率鎖定。

所評級公司擁有足夠的緩衝應對外部風險。中東衝突若持續，將會削弱終端需求，並延遲香港物業市場的復甦。儘管如此，大多數所評級公司自2021年以來已減少債務和槓桿，即使市場變得波動，它們也擁有充足的財務緩衝。

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