「買不起、租不起」年輕人與父母同住 從多倫多樓市解讀香港癲價

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香港二手樓市乾升,據香港置業最新數據顯示,全港20大屋苑過去1個星期只有29宗成交,但樓價一直創新高,天水圍嘉湖山莊呎價早前更破萬元。

經濟學供需理論上,樓價上升會誘使更多業主賣樓,供應會增加。當供應增加的時候,某程度上可以緩解樓價上升的趨勢。不過,事實卻非如此,樓價愈升,放盤量反而更少,是甚麼原因會導致這結果?北美華人聚居地多倫多或者可以提供答案。

樓價上升,但本港自置居所放盤換樓的比例就更低。﹙林振東攝﹚

根據中原地產網頁,截至3月14日,全港放盤共有28,981個,其中400萬元或以下樓盤只有1,914個,僅佔整體放盤量的6.6%,集中在新界西。

全港超過102萬自置居所住戶 二手放盤不足3萬

按照統計處2016年10至12月的統計數據,香港家庭住戶有250.36萬戶,其中自置居所住戶佔家庭住戶人數的50.1%,即是說有超過102萬個自置居所住戶。按供需理論,樓價上升或預期樓價會向上的時候,這些自住家庭因改善居住環境而有套現換樓的需求。但事實上,這些用家沒有出售自己的物業來換樓,如以上述放盤量計算,佔自置居所住戶比例僅2.8%,如計及部份是投資者放盤,自置居所放盤換樓的比例就更低。二手市場出現樓價愈升、放盤愈少,不少地產代理特別是中小型代理,張貼出來的都是「幽靈盤」,也就是根本沒有這個放盤。

《紐約時報》一篇關於多倫多樓市的報道,或者可以解釋千里之外的香港,所出現的樓市怪現象。

多倫多研究生畢出也租不起樓 要與父母同住

報道提到多倫多近年樓市火熱,部份業主出售自己的物業換樓,但亦有業主沒有這樣做。報道寫到「大多倫多」奧克維爾市(Oakville)的Janet Barber一家,小女兒Sarah自從2013年研究生畢業之後,就和父母一起居住。原來奧克維爾是加拿大最富裕城市之一,女兒畢業之後根本無能力獨自搬出去住,因此要和父母同住。Sarah的家姐Jennifer也是同樣原因,畢業之後與父母同住了6年。

多倫多20多歲的人與父母同住比率達到56.5%,高於全國水平。﹙路透社﹚

樓價1年升30% 子女難離巢父母更不敢賣樓

由於家庭成員沒有減少,Janet Barber一直沒有辦法出售自己的3房平房,來換一間適合兩老居住的較細的房子。這個情況之下,放售的二手物業愈來愈少,供應稀缺反過來又推高樓價,形成惡性循環。

奧克維爾的樓價也是瘋狂的,2月平均樓價按年勁升30%,達到140萬加元,即807.8萬港元。當地同時也缺乏租盤,拉高了租金水平。租又貴,買又買不起,很多人出來工作之後唯有重回老家,睡在兒時渡過的房間。

多倫多20多歲的人與父母同住比率高達56.5%,部份地區更高達78%,與全國平均水平42%相比,明顯高得不尋常。

這種情況是世界性的。去年11月日本一項調查,35歲至44歲的單身人士有超過300萬人仍與父母同住,當中62萬人失業或工作不穩定。

港80%年輕人與父母同住 85%薪金追不上樓價

香港的基層家庭和年輕人一定感同身受。去年11月,世邦魏理仕發表報告,超過7成千禧一代香港年輕人想有自己居所,但只有5%人能夠實踐,85%受訪者表示人工追不上樓價,超過80%表示與家人同住,是同一調查之中比例最高的城市。

樓價上升 「上車盤」脫離基層年輕人負擔能力

以前報道統計說200萬元樓下是「上車盤」,之後改為「300萬元樓下的上車盤」,隨着樓價再升,「上車盤」的定義也變成400萬、500萬甚至600萬元樓下。但真正能上車的人卻愈來愈少,現時買得起上車盤的年輕人,要不是本身收入不錯,就是有父母資助上車。

一般年輕人不是要捱貴租,就要像多倫多年輕人一樣,延遲搬出來獨立居住的時間,儲多一點錢來付支首期。正如Janet Barber所說:「我們無法給女兒買樓所需的20萬加元(約115萬港元)首期,還能做些甚麼?我們可以給她們提供住處。」

雖然多倫多已經出招打擊外來資金炒樓,但樓價依然緩慢上升,其中一個原因是二手樓盤放盤量持續減少,這一點與香港十分類似。

高樓價、青年就業市場不穩 影響房屋使用邏輯

多倫多Hollins University房地產管理教授Murtaza Haider認為,這種現象是由高樓價以及年輕人就業市場不穩定所造成,形容已經「嚴重影響了一直良好運行的房屋使用邏輯體系。」

加拿大按揭及房屋公司(Canada Housing and Mortgage Corporation)多倫多地區首席分析師Dana Senagama以瘋狂來形容:「我認為這很瘋狂,我們所有業內人士都要小心謹慎,確保我們不要陷入難以擺脫的泥淖。」



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