2025年即將劃上句號，美聯今（17日）發布2025全年樓市回顧與展望報告，指出今年香港樓市展現強勁復甦勢頭，住宅物業交投量持續上升，樓價企穩回勇。料明年整體樓價升10至15％，租金水平看升5%。

今年一手創歷史新高　近4年首現「價租齊升」

回顧2025年樓市，美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽表示，今年一手市場突出，預計全年一手成交量將達2萬宗，創記錄新高，按年上升近三成，成交金額亦料升至2,000億元，為近4年新高。二手市場預計成交量約4.6萬宗，金額有望突破3,000億元，兩者按年升幅分別約12%及14%，亦為4年來最高。樓價已成功「觸底」回升，美聯樓價指數年內累升約4.65%，並從低位反彈約6.18%。租金走勢與樓價同步，首11個月上升約2.92%，實現連續三年上漲。

細價樓表現亮眼　帶動換樓鏈

馬泰陽指出，今年樓市受印花稅撤銷等政策激勵下，細價樓（1,000萬元或以下物業）表現最為突出，帶動市場初期復甦。此類物業的一、二手成交按年大增約19%，上半年佔整體成交量比率高達約86.7%，主要受惠於上車門檻降低及「供平過租」現象，吸引大量用家由租轉買。另外，買家「由細換大」的換樓鏈已啟動，市場復甦由細價樓開始，帶動至中高價物業。

貨尾庫存跌穿1.9萬伙　新盤料重現「溢價」

美聯物業分析師岑頌謙表示，今年一手市場由過去「全新盤主導」，轉變為全新盤與貨尾「雙線並行」的新局面。貨尾成交佔比顯著升至約52%，創自一手新例的新高，有效加速消化庫存。

數據顯示，截至11月底，一手累積貨尾量已連跌10個月至約18,889伙，創約29個月新低，其中積壓超過一年的「舊貨尾」數量更大減逾40%。隨著庫存壓力大幅緩解，新盤定價策略亦從過去的明顯折讓轉為「貼市」，近期折讓幅度僅約0.8%，部分項目更重現開價高於二手價的現象，料明年新盤定價將重現「溢價」。

馬泰陽：明年樓價看升10至15％

展望2026年，馬泰陽指出，樓市4大需求動力全面起動，包括換樓客、上車客、豪宅客及內地客，各自有其支持入市的因素。加上樓價已見觸底回升，香港人買樓「寧買當頭起」，相信換樓市場將接力後上，因此特別看好中高價物業「追落後」並跑贏大市。

他預期，整體樓市在減息效應、財富效應、經濟增長、政策利好、租金上漲及庫存量減等6大利好樓市因素帶動下，明年樓價料全年再升約10至15%。全年一手成交將按年升約5%至2.1 萬宗水平，再創紀錄新高，二手成交則估計將錄得約 5萬宗的5年高位，按年升約9%左右，帶動全年一、二手合計住宅成交量錄得約7.1萬宗，將是有紀錄以來首次連續四年上升。

關於香港樓市預期將受多重利好因素推動而進一步向好。岑頌謙解釋，首先是利率環境有利。美國預計將延續溫和減息周期，而香港的封頂按揭息率自外圍加息周期調整後，目前仍有下調空間，這將降低置業成本，對自用及投資需求均有正面刺激作用。

其次，金融市場活躍帶來強勁購買力。香港近期重返全球IPO集資額首位，帶動金融及保險業的就業人數和收入中位數從低位顯著回升。將顯著增強高收入人群的換樓與入市能力，預計將為中高價及豪宅市場帶來強勁需求，有力支持整體換樓鏈的運轉。

大手客及投資客齊入市

最後則是政府「搶人才」政策帶動專才及內地買家需求，今年住宅租金回報率吸引，推動投資者重回市場。岑頌謙指，一手大手客交易在撤辣後顯著增加，今年首11個月按年續升約4.9%。加上「供平過租」現象，預計需求將持續支持樓市至明年，全年租金看升約5％。