星期日，筆者看到營業部同事發布的新聞稿，標題是「持貨27年升幅3.5倍！」突然有感而發，也希望在此文章分享我的感想！以27年前的投資來說，這不算是一個特別亮眼的回報，正因為如此，所以更有啟發性！該宗成交來自屯門龍門居，原業主在1998年以居二價72.2萬元購入，剛以居二價326.8萬元售出，樓價升幅3.5倍，帳面獲利約254.6萬元！如果當時業主以綠表資格買入，是可以只付半成首期上車；如果以白表買入，很大機會是付一成首期上車。如果將供樓當作是交租的話，半成首期的回報率到了今天已經約70倍，一成首期的回報率亦有約35倍！

無論市道變得如何，供滿樓之後都可以賺到一個「現金契」的物業，對養老或者面對子女升學的需要，也有了足夠的底氣！當然供滿之後亦等於不用交租，如果在27年前選擇不買樓，一直租樓的話，到了現在，得到的和27年前可能是天淵之別！這就是筆者常說的機會成本（Opportunity Cost）的理論！事實上，客人不買樓，當然一樣可以透過其他投資產品去賺錢！買樓和其他投資產品一樣，都是有其風險和機會！不同投資有不同表現，亦有很多其他的投資回報高於房地產，但最令人擔心的是，那些只是租樓而又沒有去投資的人！他們的損失就正如我常說「買樓有風險，不買樓也有風險！」的概念了！

雖然買樓和其他投資產品各自有風險，但很多時候風險最大的就是沒有投資！當然買樓的兼容性是很大的，任何教育程度的人都可以在買樓上發揮到財技，如果租樓的人去買樓，因為自己最可靠而且不會是「爛尾租客」的關係，所以順利供滿樓的機率基本上很大！近年很多人說：「租樓租一日賺一日！」這說法難以令筆者信服，如果租樓是可以賺到錢的話，難道租樓是投資工具？事實上，付出的租金是沉沒成本（Sunk Cost），不可能回頭。

「租樓著數」的說法只是基於假設樓價泡沫爆破和經濟會愈來愈差，所以認為租買價錢都會不斷下跌！這個想法是危險的，因為樓價在超過13年的樓市辣招抑壓下，根本不可能有太多的借貸泡沫。

2019年之後，雖然樓價面對下跌，這是因多重因素巧合之下同時出現的，包括暴動、疫情、中央宏調、中美角力、美元上升（港元隨美元上升）、中國在美國量化貨幣之下竟能做到低通脹、二元社會下的悲情和認知角力！樓價在各種異數結合下也再出現異數！如果將那幾年的複雜因素定性為泡沫爆破，只是情緒化下的草率結論！

事實上，未來幾年我們面對除了各國可能更激烈的摩擦外，還面對通脹將會有更高的威脅，關稅戰本來已經令通脹有嚴峻的考驗，各國增加軍費，美國特朗普宣稱大增逾五成軍費，日本亦準備將軍費開支提升一倍，中國自然加強稀土管制，反映到軍費增大之下，大家亦想像到量化貨幣亦會隨此變得龐大，令人們轉為買黃金！軍工帶起白銀需求，未來將由貴金屬帶起高通脹！

在高通脹之下，如果樓價不升，市民的財富其實是被蒸發，但樓價急升將會令社會內部面對極大矛盾！筆者雖祈求樓價慢慢上升，但建議租樓者自求多福！而買樓自住是一個好的選擇！

回到本文開始提及的27年前買樓個案，業主雖然得到買樓的保障，但這不可以說是炒樓的結果，這宗成交的實用呎價只是6752元，政府的居屋系統其實仍做得不錯，低首期平價買入，到賣出的時候其實一樣是平價，但樓價已升了3.5倍！低首期令槓桿回報是首期的70倍，所有持份者既可安居樂業也可共贏！樓市很多時升的幅度其實都與通脹掛勾！在低泡沫之下，樓價慢慢上升，其實是利多於弊！成功地保護社會上小市民的財富！社會不應該對賺錢的人（尤其是自住和長線投資者）有扣帽子的風氣啊！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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