短炒重現?一文話你知兩類物業最「炒」得　呢類最多竟賺4成｜拆局

本港樓市過去三年一直持續下跌，不過自政府於去年3月宣佈全面撤辣後，配合息口逐漸回落，股市暢旺等利好因素，市場氣氛有所回升，短炒活動顯著增加。撤辣後過去一年，《香港01》統計市場共錄得至少34宗短炒成交（持貨不足1年），較撤辣前的2023年全年10宗短炒個案，大幅上升約2.4倍。

綜合所錄得的個案分析，原來屯門、元朗區的住宅單位，以及樓價300萬元以下的細價樓最具「短炒」潛力！

自去年全面撤辣後至今已有1年，截止今年3月，《香港01》統計共錄得34宗短炒成交，當中有28宗為帳面成功獲利，佔比約82%；另5宗為帳面蝕讓個案，及1宗帳面平手離場。個案中獲利幅度由5.5%至38.9%不等，蝕幅則由0.6%至34%。

元朗國華大廈兩房賺最多、3個月升值四成

其中最高賺幅的成交為元朗國華大廈高層E室，實用面積343平方呎，兩房間隔，原業主於去年3月底以180萬元FULL PAY買入上址，當時的造價創8年新低。

單位隨後於6月開價260萬元放售，最終減至250萬元獲承接，折合呎價7,289元。即原業主持貨不足3個月，帳面極速獲利70萬元或約39%。

青衣明翹匯三房一手買入8個月、勁蝕537萬

不過，樓宇炒賣屬投機行為，自然亦有虧損的風險。其中青衣明翹匯2座高層A室，實用面積808平方呎，三房間隔。原業主原於去年5月於斥1,587.6萬元以公司名義一手購入單位；隨後於上月竟以1,050萬元蝕讓轉售，呎價12,995元。

原業主持貨約8個月，帳面蝕讓約537.6萬元，大幅貶值34%，亦成撤辣後短炒蝕讓幅度及金額最大的成交。

不過由於整體樓市未有一個結構性的回升，短炒獲利個案也只是個別例子，更多是基於個別單位的潛力；因此想成功投機「賺大錢」，選擇合適的單位是最重要的因素。《香港01》綜合以上數據分析發現，有兩類物業最具「短炒」潛力！

屯門、元朗區炒賣佔所有個案近四成

首先，為位處屯門及元朗區的住宅。統計可見，34宗中短炒個案當中，最多成交來自元朗區，共錄9宗或佔26%；第二則為屯門區佔4宗；即該兩區的成交已佔所有短炒個案接近4成，而且全數為獲利離場。

皆因新盤低開打壓區内二手樓價、北都有加成

相信因為該區近年成為新盤供應重鎮，發展商為加速去貨，頻以「貼二手價」甚至「破底價」推盤，直接打壓區内的二手樓價。例如屯門凱和山於去年公布的第三張價單，推出70伙，折實平均價9,175元，最低呎價低見7,998元，創同區新低，兩者亦為當時8年來一手市場最平。該張價單除了較項目首張價單有約17%折讓，更較同區餘貨有約兩成折讓。變相直接壓縮了二手業主議價空間，幫助部分投資者趁機「撈底」入市，創造利潤空間。

加上政府近年大力推動「北部都會區」發展，亦令市場普遍看好區內樓宇的升值潛力，吸引更多投資者進場短炒。

300萬以下的細價樓最多「水位」、至少賺一成

第二，為樓價300萬元以下的細價樓。從下列圖表可見，樓價300萬元以下共有9宗短炒成交，佔全數約26%，不僅均為獲利離場；賺幅更非常理想，由9.7%至38.9%不等，即至少有約一成升幅。當中更有3宗為升值超過兩成的成交，並囊括了是次統計的最高賺幅個案。

入場門檻及稅務成本低、投資者享更高淨回報

細價樓之所以有較高的利潤，主要得益於其低入場門檻與稅務成本優勢，為投資者提供更高的淨回報空間。首先細價樓總價低，入場門檻相對較低，能夠吸引資金有限的投資者進場炒賣。同時亦因為低門檻的單位在市場有更大的需求，市場流動性高，較其他中高價單位更易於快速轉手。

另外，在全面撤辣後，300萬元以下的住宅的從價印花稅只需100元。代表投資者入市的成本遠較其他單位低，因此可獲得更高的回報。