丁權未解決 · 二｜四分一丁屋疑似「套丁」 誰在助長濫用歪風
小型屋宇政策（丁屋政策）原本是為「新界發展計劃」而設的「過渡性措施」，容許合資格原居民以免補地價興建私人住所。但政策面世以來，衍生不法「套丁」行為，被指在幫商家和鄉紳「印銀紙」。本土研究社成員夏淳權早前帶領《香港01》記者，勘察元朗輞井村一個已經動工超過10年的屋苑，對業權來源感到相當可疑。
「丁屋政策」系列報道四之二
四分一丁屋涉套丁
走進輞井村，就看見沙塵滾滾的工地，豎立着數十棟排列整齊、靜待竣工的小洋房。歐陸風格、統一建築、私家馬路，都和不遠處的傳統村屋，形成強烈對比。
夏淳權（阿涼）透露，他所在的本土研究社已經觀察這些洋房一段時間了，懷疑是丁屋。因為屋苑早於2011年動工，儘管已有幾棟樓房落成，但至今仍然無人入伙。他們推測，發展商可能在等待着什麼，不排除是想集齊丁權，待完成後再出售整個屋苑。
之所以如此猜測，是因為從過往的研究經驗可見，屋苑發展模式已經成為興建丁屋的基本套路，而且當中可能涉及不法「套丁」。本土研究社2017年發表報告推算，新界有9,878棟丁屋疑似涉及套丁，分佈在852個屋苑，佔所有丁屋約23%。當中元朗區最多，有4,495棟，佔46%；大埔區也有1,205棟，佔12%；北區則有1,205棟，佔12%。
這些疑似「套丁」的丁屋合共約224公頃土地。目前預留作興建丁屋的「鄉村式發展」官地多達932公頃，假如「套丁」漏洞遲遲無法堵塞，將來或有更多土地被濫用。
丁屋屋苑特徵明顯
那麼，本土研究社為什麼會盯上輞井村的這個屋苑？
「如果真是『村民自發聚居』的話，不會弄得那麼具規模和格式。」夏淳權指着房屋上掛着「29」的木牌，說這是發展商用以識別丁屋的工具。再深入細看，每棟房子都有一個大電錶箱，夏淳權指裏面可能有三個電錶，因為發展商或業主計劃逐層分別租售。
沿着工地往外走，原來整個屋苑是由一道圍牆包圍，出口處立着具設計感的屋苑名稱門牌、電動閘杆、看更亭、管理處，像極了一座隱世豪宅。現代化的設計、集團式的建造、屋苑式的管理，夏淳權說這些都是丁屋屋苑的特徵。
按照本土研究社的推算，這個屋苑只是冰山一角，而背後可能涉及不法套丁——即非法轉售丁權。事源儘管「小型屋宇政策」容許合資格男性原居民以免補地價方式興建一所面積不超過700平方呎、樓高不超過3層的房屋，但並不是所有男丁都擁有土地可以建屋；於是，有地產商便與這些原居民私下協議——表面上，地產商以低價將土地賣給這些原居民，讓他們向政府申請興建丁屋；但實際上，地產商早已用十多萬到數十萬元不等的價錢從原居民手上買斷了丁屋的業權，待丁屋落成後就會透過市場銷售牟利。
套丁手法層出不窮
早在1970年代後期，小型屋宇政策推出後不久，已經衍生套丁行為，港英政府也發現丁權被濫用，並且形容政策就像「印銀紙」。而套丁的手法層出不窮，常見操作如下：
第一步：割地
發展商購入土地，再將土地分割，並在名義上以低價轉讓業權予男丁。
第二步：合作
發展商將地賣給無地的男丁，雙方以「合作發展」名義簽訂秘密協議，訂明丁屋業權是由發展商擁有，而男丁要授權發展商處理丁屋買賣。
第三步：批牌照
名義上「持有」土地的男丁，向分區地政處聲稱興建丁屋自住 ，並獲批丁屋牌照。
第四步：完工證
丁屋落成後，男丁向分區地政處申請完工證，丁屋可以入住。
第五步：轉賣
男丁向分區地政處申請撤銷轉讓限制(removal of restriction on alienation)，獲批後，發展商就可出售丁屋牟利。
原則上，原居民不可轉讓丁權；不過，由於法例沒有明文禁止買賣丁權，而是地政總署透過行政手段，把禁止私人出售丁權的條款作為丁屋申請人法定聲明的一部分，但一般情況下很難搜集證據證明申請人違反政府規定，所以大多數套丁情況都沒有被揭發。
政策漏洞管理寬鬆
首宗套丁被定罪的案件是「沙田套丁案」。2015年12月區域法院裁定11 名沙田原居民與一名丁屋發展商串謀非法轉讓丁權，合謀「套丁」詐騙地政總署罪名成立，12人被判囚兩年半至三年。案情指，在2008至2011年間，22名沙田原居民向地政總署提交申請，要在聲稱持有的大輋村農地上興建丁屋；事後被揭發該批原居民早在申請前，就把自己的丁權賣給康沛發展或永悅國際，而該些用於建屋的農地表面上是原居民向康沛購入，但實際上他們未付一分一毫，反而收取了介乎19萬至25萬元的「賣丁費」。
另一宗轟動全城、至今還未結束審訊的的套丁案，是「村屋大王」的王潘律師行創辦人王光榮，涉嫌於2005年5月11日至2019年5月7日間，串謀詐騙地政總署批出多張建屋牌照。廉政公署調查顯示，王光榮與元朗區議員兼水蕉新村原居民代表程振明，合作發展估計市值10億元的大型丁屋項目；程振明負責向原居民收購丁權，在水蕉新村興建丁屋，並用私人屋苑的名義，以每棟市價900萬至1,300萬元出售，王光榮就售出的115棟丁屋獲取逾10億元。
商家和鄉紳為什麼可以如此猖狂套丁？本土研究社分析，問題源自小型屋宇政策的漏洞，當中可以分為「先天性缺陷」和後天過於寬鬆的行政措施。
在政策落實四年後的1976年，鄉議局多番向港英政府壓力，當局最後容許並規範化轉讓丁屋制度：若果想在丁屋建成後5年內轉讓，可向地政總署申請撤銷有關轉讓限制條款，並繳交補地價。本土研認為，此舉令原居民有了正式途徑出售丁屋，也為丁權轉讓打開缺口，除非政府能在申請環節好好把關，否則變相是提供渠道為原居民和地產商牟利。
可惜，政府在行政上亦放軟手腳，無力打擊套丁行為。1979年1月，港英政府察悉丁權被濫用後，要求丁屋申請人及其家人提交持有物業的清單，以顯示其居所無法安居，當局會藉此考慮其建屋申請。不過，該項要求在1980年代打後的申請表格則不翼而飛。
如今套丁產業鏈日益壯大，政府又是否有嚴格審查每個建屋申請，以及調查過往的套丁活動、追究法律責任？本土研質疑政府投放在監察套丁的資源少之又少，導致很多套丁活動沒有被遏止。在2017-18年度地政總署開支預算，只有113名全職人員負責契約執管契約條款工作，但當中除了有關丁屋，還有私人農地違契搭建物及工業大廈違反契約的執行契約條款工作。另外，坊間也質疑，政府與鄉事關係緊密，可能影響地政處在處理丁屋申請上的獨立性和公正性，導致政府部門難以深入調查疑似套丁個案。
