【將軍澳模式】商場林立天橋相連抽空公共空間 源於建築條例失誤

撰文:何雪瑩
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在香港談「宜居」,彷彿是癡人說夢——基層為交租而活,中產為供樓奔波,年輕人則頻頻推算不吃不喝多少年才能夠「上車」。不知從何時開始,「宜居」在香港成為了奢侈品。人們但求有瓦遮頭,其他的卻無暇理會。可是,一個地方宜居與否,關係到交通、公共空間、社區經濟,引伸至家庭及鄰舍關係等,以上種種均指向同一方向——生活質素。
政府公布的《香港2030+跨越2030年的規劃遠景與策略》(下稱2030+),計劃於新發展區規劃高密度宜居城市。《2030+》又以將軍澳為例闡釋當區五個港鐵站(調景嶺、將軍澳、坑口、寶琳、康城)各自聚集住屋群、消費活動、公共設施等,居民步行便可接觸到生活所需。
只要去過將軍澳一趟,不難發現這裏每個地鐵站上蓋均有住宅,當居民步出住所後便會直接走進商場,再以天橋到其他商場購買日常所需。我們將這個「住所—商場—天橋—港鐵站」的生活模式稱之為「將軍澳模式」。我們不禁會問,這種模式背後的原理是什麼;表面上滿足生活便捷的同時,我們是否又犧牲了什麼?將來新發展區以鐵路為骨幹,又會否淪為另一個將軍澳?香港人心目中的宜居城市,又該是怎樣?
攝影:吳煒豪

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在欠缺公共空間的將軍澳,居民需要動腦筋。

惠康、萬寧、大家樂、地產舖、洗衣店和補習社,便是康城一帶的全部商店。劉太要買菜或一家外出食飯,須坐小巴到坑口或坐穿梭巴士到PopCorn商場。但他們都說將軍澳的餐廳價錢很貴,「最平也要50幾蚊」。

將軍澳民生關注組的陳展浚帶我們到慧安園的商場,他說這裏是將軍澳這個美食沙漠的綠洲。甫進內的印象似乎較「頹」,遠不如區內大屋苑商場光鮮,卻令人想起葵涌廣場的格局––三餸車仔麵、重慶酸辣粉、還有消閒雜誌介紹的「隱世」餃子店,全部不過30元。正值放學時間,不少中學生捧場,證明價位是大眾負擔得起。

天橋駁天橋是將軍澳的常態。

陳展浚曾經在將軍澳居住多年,現於將軍澳從事地區工作,他說將軍澳的確是無啖好食:「到最後我帶飯,因為厭到,就係調景嶺、寶林、坑口、將軍澳的餐廳,無論係高級的西餐、中餐、快餐店全部都係一式一樣,去每一個地鐵站可以食一樣嘅嘢。」

陳展浚亦說在將軍澳組織居民非常不易。他曾在選舉期間拉票,卻幾乎無處可去。「因為好多地方都屬於港鐵和管理處,有些天橋雖然是政府起,卻由私人管理。在公屋區,當年房署將屋苑的剩餘地積比都賣給領展,連搞文康活動的場地也沒有。」劉太亦提到,在康城難以認識街坊:「以前在舊區,每日參加太極班可以跟同學打開話題;搬來康城大家連聚腳的地方也沒有,好難打招呼。」將軍澳區沒有公共空間、天橋駁天橋、商場趕走街道,似是老掉牙的共識。

香港特色:基座加高樓

光是地皮大似乎並不足以說明為何將軍澳的私人屋苑都採取「蛋糕上插蠟燭」的模式。幾乎所有屋苑地面數層都是大商場,部分商場與港鐵站及巴士總站融為一體,此為約三層的基座,上面則是數十層樓高的屋苑,這裏可見一個垂直的結構。這種垂直特點幾乎是世界少有,一直都為國際建築界所注意。香港人置身其中可能只覺擠迫,但學界的普遍共識是,香港都市建築的密集、複雜和垂直性,比起其他形式(特別是都市擴散嚴重,大部分人住在近郊每天開私家車通勤的美國)的城市更環保、消耗的能源更少。

高樓加基座是將軍澳最常見的樓宇形態。姚松炎解釋,建築條例容許發展商起樓時完全覆蓋整塊地面積,令地面淪為不便行走的剩餘空間。

事實上,即使在舊區街頭,我們亦可見很多單幢式住宅地下是街舖,樓上三層則用作商業用途,第四層為平台,平台上面的住宅只佔樓下基座(或地皮)的一半面積。多名建築學者合著的《香港造城記》解釋,店屋(如灣仔和昌大押的唐樓)是典型的香港戰前建築,樓上住宅、地面是街舖並一直延伸出行人道,令私人和公共空間的界線模糊,街道更添活力,基座形式某程度上繼承這項功能。

從前唐樓的格局小,路口之間一個block不過幾間地舖。但當地皮愈賣愈大,平台促進公共空間的功能便被徹底扭轉。姚松炎解釋:「如果每塊地皮都限制上面的覆蓋率,例如起得愈高,覆蓋率就愈小,便可讓地面保留空間。但1983年建築物條例容許非住用上蓋建築物地下對上15米,覆蓋率可達100%,自此香港的城市發展面貌就出現巨大變化,呢個係法定的『發水』。發展商就賺到盡,層層樓都係蛋糕插蠟燭。」

當基座變成幾幢高樓的地基,基座的邊緣就是馬路,行人開始被隔離;倘若區內有超過一個這種基座,天橋便會將基座群連接起來,沒有街只有天橋的地貌就此形成。姚松炎指:「行人路都變成一個大地盤,於是地面就不會好行,入商場好過行街,之後就會橋駁橋,商場過商場。這些微觀格局令社區失去紋理。」不過這並非將軍澳獨有,這種現象亦可見於奧運站、九龍站一帶等1990年代初以後規劃發展的地皮,但將軍澳作為回歸前最大型的新市鎮發展,則為這種建築形式提供最大的場域。

將軍澳亦有地面。但商場向街的立面,大部分都是機房和廢氣出口等。外國研究證明,這樣的設計不利行人步行。

為何大家都不在將軍澳「行街」?

當然嚴格來說,將軍澳不是沒有行人道。你依然可以走在地面,但這條行人道不是我們所認知有社交作用的街道,亦不會駐足停留。寶琳站對面的新都城三期地面一層是商場。圍着新都城走一圈你會看見什麼?面向寶琳站人流最多的一面立面,向街的地舖大部分是餐廳,也有住宅入口和髮型屋;但另外三面立面,機房和後樓梯出口等佔了每邊立面超過一半的長度,其餘的地舖絕大部分不是地產舖、診所和銀行,便是補習社,行人看不見內裏的活動,也不能如一般打開門做生意的街舖,隨意地從門外觀看內裏的陳設和活動。

港鐵站所在用地是區內的中心點,商場底下有公共運輸交匯處。姚松炎說:「其實部分商場有街舖,而且租金很高。規劃將軍澳,政府的慣例是在市中心賣地之餘,同時要求提供公共運輸交匯處,即地下為鐵路站和巴士總站,變相是廢氣出口。地契咁寫,即使我係發展商的話都無辦法,唯有地面少商舖,設計時將人流扯去一樓或商場,總之用不到地面。」

多項外國城市設計研究顯示,街道設計直接影響街道的好行度(walkability)和使用率。其中被公認為提升好行度的設計包括種樹、加座椅、有豐富的街舖和櫥窗讓人好奇探望、街口之間不要過長、馬路不宜太闊且能輕鬆過馬路等;而且街上亦不宜太少人,一來行人太少路太僻靜會讓人感到危險,二來觀看路人的打扮、小動作和被其他人觀望,也是使用公共空間最重要的趣味之一。研究2030+的學者鄒崇銘亦認為,本來天橋和平台不一定是問題,可以提供通道供行人使用,但街道除了讓人通過外亦有公共空間的功能。「好的建築師應該有技巧地連接地面和平台一層,讓街道不致孤立。建築師嚴迅奇提及,他設計政府總部時,特意用上斜面將近干諾道中的平台和海濱地面一層的草地和長廊連接起來,讓行人不知不覺就能走到地面。」

整個康城只有一家惠康、萬寧、大家樂、補習社、洗衣店和地產代理。發展商旗下商場沒有提供的日常所需,居民必須向外求。

陳展浚說將軍澳是睡房社區:「人們返來只係瞓覺。你製造天橋城市,天橋好多業權本屬政府擁有,但管理權屬港鐵和發展商,連地鐵站附近的空地也撥給港鐵管理。本來公契寫明可做一般活動,但最終由發展商界定。基本上這些地方沒什麼可發生,除非發展商批准。實際上我根本沒有渠道申請搞社區活動。」

將軍澳的最後一片綠洲

陳展浚帶我們去的慧安商場,的確是將軍澳少有的小型街坊商場。除了廿幾蚊的平民美食,還有報紙檔、影印舖、鐵打之類能滿足街坊日常需要的小店。慧安園發展商為南豐集團,接受我們訪問的兩名租戶都指,這裏很可能將近廿多年沒有維修,而且早年有業主買斷部分商舖,業權分散令大業主南豐難以進行維修,商場顯得較舊,卻維持偏安的格局。陳展浚稱商場內一些電腦零件店都是由區內的大商場搬來,因不勝加租或不被續約落難至此。

位於寶林的慧安園商場,是將軍澳內絕無僅有的小型商場。雖然裝修老舊,貨品價位卻大眾化,舖租亦便宜,不少東主都是附近的居民。

我們訪問的兩間麵檔紅樹林和永記,老闆娘都說租金由7,000元到10,000元不等,如此廉租在將軍澳獨一無二,甚至「根本入不到其他商場」;永記老闆娘更說開店六年來從無加租,「朋友本來有七間舖,但商場被領展收購後,領展說加租就加租,不續約就不續約,傾都無得傾,叫我千祈唔好租領展」。她們都住在區內,做點小生意養活全家。這樣的小店,既提供區內就業機會,讓小市民能小本經營做老闆養活家人,也讓街坊日常消費有便宜選擇。但在被發展商和領展瓜分、大商場林立的將軍澳內,這樣的空間實屬異數。

將軍澳尚德邨每晚都會出現約十檔熟食檔,人頭湧湧。

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