大灣區置業｜深圳投資者劈價賤賣海景樓　年輕人則趁機執平貨上車

「我的房子最初還價值90萬，現在就跌到了15萬。」在惠州購入一套海景房的何晨，這樣告訴我。何晨所言不虛，近幾年惠州房市不景氣，像「泡沫」一樣一戳就破。

同何晨一樣，深圳人李林在惠州房子的價格也遭到了腰斬。雖然李林將該房的售價下調了15%，時間過去一年半年，還是無人問津。「現在沒人來看房子，因為他們認為房價還沒跌到底。」李林絕望地説道。惠州樓市大跌後，很多深圳業主的生活，正慘遭滑鐵盧。

01　高位「上車」　看著自己小區房價往下跌

「看到窗外的海了嗎，那就是我腦子進的水...」早在2019年，何晨以90萬（人民幣，下同）到惠州，買入了一套海景房。他告訴我：「現在15萬，就能買入一套相似的房。」2019年年末，何晨看中巽寮灣附近的一套房子。「我就想買套面朝大海的房子，週末過來度個假，看了一圈，最後選了這裏。而且那時想着早晚要買房、房價不會跌，所以很快定下來，2020年年初完成過户。」

房價不斷上漲是讓何晨下定決心買房的重要原因。讓她沒想到的是，房子買到手後，房價卻在一路向下。何晨眼看這幾年惠州房價一直在跌，也考慮到自己到這套房子度假的頻率比較少，決定賣掉這套房子。不過，目前市場環境下賣房並不容易，為儘快出售，不少業主選擇降價。貝殼找房信息顯示，現在二手房市場價已經快不到30萬了。何晨直嘆：「運氣不好，買在了高點。」房產貶值的深圳業主不止何晨。一位業主在某社交平台發帖稱，家裏有套房閒置，2019年有人出價145萬元。最近找中介報價，回覆「70萬元左右」。「賣房之前有房貸壓力，但賣掉之後，心情也差到了極點。」

年近35歲的李林在深圳某房地產公司從事財務工作。當下，整個房地產行業低迷，看着同事陸續離職或被裁，暫時保住工作的她也難言輕鬆。疫情前的2019年，李林買入了惠州一套總價65萬元、面積70平方米的新房。李林透露，自己一個月工資才5000多元，光是房貸就佔掉了一大半，還隨時面臨失業風險。擔心失業後房貸壓力太大，去年3月，李林決定賣掉惠州的這套房子。

最初，她將房子的掛牌價定55萬元，儘管吸引了零星幾個看房客，但沒有人願意進一步談價。之後李林開始對房產中介的電話感到恐懼。多數情況中介都在勸他降價，偶爾透露一些小區裏誰賣掉了房子，也是拐彎勸她。今年9月初，掛牌價被調低至35萬元，這個價格吸引了更多看房人，最終以33.5萬元成交，較四年前的買入價跌了30多萬元。據李林計算，加上税費、裝修、利息，總體算下來虧了40萬元。

9月，李林收到了賣房的首付款，10月拿到尾款。房子成功出售，首付款和尾款也順利入賬，李林心裏卻產生了巨大的落差。在賣房之前，她的想法是：「反正房價也漲不回來，繼續還貸還要虧利息，不如早點解套」。但看着自己付出幾年心血的房子以這樣的價格「賤賣」，李林一度產生放棄賣房轉出租的念頭，但最終理智還是戰勝了感性。她很清楚，現在這個行情，不可能高於市場價。

事實上，在當下惠州的二手房市場，降價出售的情況都普遍存在。整個賣房的過程中，李林也充滿糾結，賣房這件事，她也一直沒有告知父母，「虧了這麼多，不知道該怎麼開口跟父母説。」和選擇拋售的業主不一樣，還有一批期待着惠州樓市回暖的深圳業主。

張寧在深圳工作，在大亞灣房市炒得最火的2018年，她花180萬全款買下了某個大樓盤的一套120平精裝修房。買房之後，房子一直空置着，出租，捨不得，賣掉，又想再等等。沒想到，房價不停地跌，到了今年，她終於決心租出去，租金從1800元降到1500元才有人問津。中介告訴她，「要賣房的話，再等幾年，萬一有回温呢。」她稍微有點遺憾，做好了賣不出去的準備——到時候，可以作為父母來南方生活的房子，離她工作的地點近，也不算失敗的投資。

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02　在惠州　買下人生第一套房

在看過不下100套房之後，達達上個月買下了人生中的第一套房。最初有買房的想法是在3年前，全國的房價開始一輪上漲，眼看着身邊的同學都已經買下了自己的房子，他也很想趕緊買一套。達達是個數據分析師，每年税後的年薪在40-70萬之間。

對達達來説，「買房是一生中必須要去做的一件事」。他很早就確信，房產是「一個人資產配置的基本環節」，眼看着深圳的房價一天一個樣，他焦慮得日夜難寐。他觀察到，那時候身邊大部分想買房的人都會有這種焦慮，畢竟深圳房價還是太高了。最近幾年，達達也有了在惠州買房的想法，那時身邊的人似乎都在討論着惠州的房價。但當他了解了一圈惠州當時的房價，感覺有點受不了，「感覺實在有點太高了」。

直到2021年，一系列的調控政策之後，惠州樓市高燒退去不斷降温，像達達這樣的城市白領，打算為「上車」而行動。「當時深圳房價也陷進了「降價潮」，為什麼不考慮在深圳買房？」，達達擺了擺手，「深圳還是太貴了」。對很多在深圳工作的年輕人來説，房子代表了一種安全感和歸宿感。「閲房無數」的達達沒有放過在惠州「上車」機會。3年裏，達達的大部分週末都花在查資料和看房上，「白天出去一趟，回來已經天黑了。」他逐漸享受看房的過程，結合數據和新聞，他得出自己的判斷——房價跌下來，今年是個時機。當然，他也希望趕緊買下來，不再為此操心，去做更有意義的事情。

去年七八月份時，他集中篩選了一些房子。明確下來幾個大的地段，在幾個大地段裏再去挑，列出三四套房的選項。買房是大事，達達爸媽也專程過來應援。一家人投票，協商一致，選出最中意的那套房。説是最中意，可能有些勉強。這就是「上車」的尷尬，首套房往往不是各方面俱全的。達達選擇了一套惠州淡水片區73平方米的二手房。「房子周邊配套還算齊全，附近有一個商場、交通方便、物業好，也適合出租。」和業主「殺價」的那一天，他特意請了一天的年假，帶着爸媽就出發了。爸媽還看了看一眼黃曆：今日宜簽約。

他有些擔憂地問中介，「如果業主突然漲價怎麼辦，」對方説，「沒事，完全不用怕，現在市場趨冷，有房不牛，誰手上有客户才牛。」他盤算着把價格拉下來10萬，沒想到不到半個小時就完成談判，對方爽快答應了。面對中介的「殺價」，業主無奈地説：「現在惠州很多新小區都賣不動了，二手房能有人接手就謝天謝地了。」交易完成的一刻，達達原本以為自己會很高興，畢竟這麼大一筆錢花出去了，也是籌劃了那麼久的一件事。沒想到，他還挺平靜的，只是鬆了一口氣。

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03　當不當接盤俠？陷入糾結的買房人

小趙在深圳上學加工作一共十多年了，今年打算在深圳和女友買套婚房。在深圳買房「上車」首付差不多需要60萬，這對於大多數的深漂青年都是難以完成的首付積累。面對高額的首付，小趙開始考慮臨深的房源。2022年4月，他和女友看上了惠州大亞灣一個新樓盤，剛修好的「沙田」地鐵站就在附近，一些特殊樓層的售價已經降到了每平4000多元。除此之外，為了促進成交量，房地產商還打出了更誘人的招牌——「0首付」。

對於小趙來説，「0首付」是一個極具吸引力的數字。沒有湊夠首付的小趙，聯繫上了樓盤的銷售，銷售給小趙講解「0首付」的操作方法，「20萬的首付，只需交3萬定金。之後拿着和開發商簽訂的認購書去銀行辦理按揭貸款，之後帶一張銀行卡，開發商會通過相應的渠道打給他17萬，他拿着這17萬，加上定金就可以交完首付。」除了0首付，銷售還説：「開發商還承諾房子精裝修，貼好瓷磚，刷好牆壁，通好水電，交房之後即刻可以入住。」

當時一個一起來到深圳打拼的老鄉買入了惠州大亞灣某知名開發商開發的樓盤，當時的他也有過瞬間心動，但真到了要買的時候，他又猶豫了：此時入手，是不是接盤俠？之後的房價，是不是會跌得更多？之後小趙電話裏和父母提過一次，父母則堅持認為房價相當的情況下還不如在老家買房，之後便不了了之。如今看着惠州樓市進入凜冬，尤其是二手市場近乎冰封，小趙時常感到慶幸。

如今「居住」而非「投資」，開始成為惠州買房客的共識。一些新的跡象也在出現，前幾年因為疫情，人少了很多。之前是來度假的人多，疫情放開後，常住的人也比之前多了很多。很多周邊地區的年輕人也來惠州看房，準備買一套給自己養老。小星也有着同樣的計劃，在惠州買一套房子居住，手上有點積蓄後在惠州找一份工作，並在10年內提前把房貸還清，日後就在這裏養老。

小星在深圳坪山工作，偶有小長假她就會跟朋友去惠州泡温泉，一年至少去三四趟惠州。當她看到惠州海景房跌價嚴重的新聞時，內心蠢蠢欲動，在得到父母的支持後，看中了一家國企開發商名下的大樓盤。小區環境很不錯，現房精裝，還贈送一個小房間。她買的時候首付一成，26萬，一個月之後，這個樓盤就變成了0首付，交6萬元定金即可收房。「當時買不起深圳的房子，想着退休後哪怕在惠州定居，通過地鐵出行也不是不可以。」對身處繁華的深圳人來説，這種「面朝大海，春暖花開」的生活實在很難不讓人心嚮往之。

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