寫字樓市場面對空置高企、價格大插水的困境，市場再次出現全幢商廈淪為銀主盤個案。《香港01》接獲獨家消息，上環商廈299 QRC全幢，新近被接管淪為銀主盤。據悉，大新銀行主席王守業次子、獨立投資者王祖安等，於2018年以21億元買入該商廈，當年還向一家澳門大型銀行融資高達14.7億元。不過，王祖安向《HK01》表示，他在2022年已經全數出售持有大廈公司的股權予另一基金，該公司往後的業務他沒有參與。

上述上環商廈299 QRC位於皇后大道中287至299號，距離港鐵上環站10分鐘。全幢樓高24層樓，總樓面面積9.45萬平方呎。而近年港島區不少商廈的呎價水平已由高位大幅度回落5成至7成，預計上環商廈299 QRC目前的市值亦跟隨大市回落。

王祖安高峰期21億向羅守輝買入　羅氏大賺15.8億

翻查資料，上述商廈原由資深投資者羅守輝持有，在2018年獲4組買家洽購，最終以21億元連租約沽出，當時買家為TENACITY GROUP牽頭的財團，透過俗稱「買殼」的公司股權轉讓形式進行交易，成交呎價約2.2萬元。當時羅守輝持貨8年，帳面較2010年買入價5.2億元，大賺15.8億元或3倍。

而TENACITY GROUP則由在本港專門投資物業的王祖安等人持有。當時王祖安更向傳媒表示，集團看好中上環區的發展，購入299QRC將作長線投資，日後或優化大廈全幢。當時該幢商廈年租金收入約4,000萬元，租金回報率僅1.9厘。

不過，王祖安最新向《HK01》表示，他在2022年已經全數出售持有大廈公司的股權予另一基金，該公司往後的業務他沒有參與。

業主公司、全幢商廈均被接管

不過查閱最新資料，目前持有商廈299 QRC的公司（的輝有限公司（BRIGHT SPOT LIMITED））已被接管；至於該幢商廈在2025年4月份亦顯示被中國工商銀行(澳門)股份有限公司委任德安華（Kroll）接管物業。

6年前入市向工銀澳門融資14.7億　 佔買入價7成

事實上，2018年王祖安透過TENACITY GROUP牽頭的財團買入該商廈後，在2019年1月向中國工商銀行（澳門）融資。據悉，該筆融資金額高達14.7億元，佔商廈買入價21億元的7成。此外，在2025年2月底，上述299 QRC全幢商廈向集友銀行承做二按，惟未知實際貸款金額。

本港商廈空置率17.5%創歷史新高

近年本港商業房地產空置率持續高企，據世邦魏理仕《2025年第一季香港商業房地產市場觀點》，整體甲廈空置率達到歷史新高的17.5%，相當於1,560萬平方呎空置面積。

金鐘甲廈遠金 呎價由高位重挫7成

事實上，港島區不少商廈的呎價水平已由高位大幅度回落，例如在2025年4月份，由湯文亮擔任行政總裁的本地老牌家族紀惠集團，其所持的金鐘甲級商廈遠東金融中心39樓全層，在3月中以1.944億元沽出，成交呎價1.8萬元，呎價創該廈17年來新低，較高峰期2018年同一大廈的呎價（逾6.1萬元）紀錄低7成。

若果以甲級商廈遠東金融中心的跌幅70%作參考，上環商廈299 QRC目前的市值，相信已較2018年買入價21億元錄得大幅度的貶值。