「我們是業主，為什麼不讓我們進去？開門⋯⋯開門⋯⋯」一年多前大埔宏福苑業主「報東張」，不滿業主立案法團推行3.3億元大維修工程。宏福苑五級大火後，電視台再次上載影片，短短三日點擊人次已逾50萬。原因無他，就是希望了解這場奪命工程的始末，以至大火背後的千絲萬縷。

宏福苑3.3億維修工程如何產生？

宏福苑作為居屋，是在2016年收到強制驗樓計劃法定通知。管理公司由建議申請房協資助，到預備標書聘任註冊檢驗人員（RI），承擔了不少前期工作。業主立案法團管理委員會在2018年1月召開特別業主大會，會上通過參與市建局的「招標妥」以聘任RI驗樓。收到24間公司投標之後，管委會再於周年業主大會付諸表決，出席者以逾六成業權份數揀選了鴻毅建築師有限公司。

在完成檢驗後，管委會2021年7月曾經發出問卷調查，結果顯示回覆住戶中超過四成不知道屋苑必須維修哪些部分，接近六成不了解監督修葺顧問公司的職責，但逾七成人表示監督顧問的費用不應多於80萬元。五個月後，管委會再召開特別業主大會，並以近六成業權份數通過聘任鴻毅監督大維修。

鴻毅隨後制定標書、分析回標及評分。回標評分以30為滿分，其中以20分的宏業為最高，其餘所有投標公司都被評為存在風險、高風險甚或不建議考慮。宏業的得分主要來自三方面，分別是公司背景（例如僱員多於15名可獲3分）、銀行存款至少1000萬元（3分）、訴訟記錄（近兩年無訴訟證明3分，近八年無訴訟再加3分）。在2024年1月的特別業主大會上，過半數業權選出宏業，而且八成業權份數揀了造價最貴的工程方案，全面重鋪大廈外牆。

「報東張」背後：低出席下的業主決策

既然由參與「招標妥」、聘任鴻毅到批出工程合約給宏業，四個決定都是在業主大會中作出的決定，那麼為何又有業主「報東張」，後來更改選了管委會？其中一個原因可能在於出席率。宏福苑總戶數1984，總業權份數25794，這意味着投票給鴻毅的不足總數兩成，表態支持宏業的沒有一成半業權。即使是大比數通過的3.3億工程方案，所得業權份數也只是全苑的兩成三。

宏福苑的業主大會有兩三成人參與，可能已經算是不少。其他屋苑的業主大會普遍能有多少人參與？香港人不是忙工作就是煩家庭，難有時間跟進屋苑事務，遑論抽空親身出席業主大會。業主大會選舉產生管理委員會，本來就是代表業主定期跟進屋苑事務，例如大維修工程。但從一宗又一宗的業主立案法團爭議可見，業主跟管委會之間容易出現所謂「代理難題」（principal-agent problem），即委託人和代理人之間的利益未必一致，掌握的訊息更有很大落差。當業主可能連法定要求的維修範圍都說不清楚，管委會卻可以主導議程，甚至可能鼓勵授權人出席投票。

層層「信任」下監管責任判給誰？

理論上，管委會、RI、工程顧問及承建商都是由業主直接委任。但現實中，大維修工程卻可能是業主信賴管委會，管委會交託給RI，RI監督着承建商，但承建商又只是將具體項目再分判出去。

政府在2017年曾經建議修改《建築物管理條例》，將處理大型維修工程的業主大會法定人數提高至20%，以及投票時須有10%或400戶業主親身表決。到去年民政及青年事務局落實修例，業主大會法定人數維持了在10%，投票時須有5%或100戶業主親自表決，並記錄親身投票及代表投票的分別票數。

修例未堵塞業主授權票漏洞

方案比起之前保守，或許是考慮到現實中未必有足夠業主出席，然而修例始終沒有針對授權票問題，幾名代表依然可以手持多張授權票以影響大局。去年柴灣樂翠臺的1億元大維修工程爭議，特別業主大會就出現了大量授權票，而開箱之後更發現總數還多過單位數目，甚至有授權票是冒認已離世業主。

立法會二讀審議修例時，已經不只一名立法會議員建議下一步規範每名代表的授權書上限、授權書的收集和處理等監管問題。民青局局長形容授權書等議題「更為複雜和具爭議性」，並表示會以先易後難的方式，在通過修例後「立即着手跟進餘下的課題」。面對社會對圍標的關注，跟進工作相信值得加快。