謝霆鋒、陳冠希等藝人的母校香港國際學校（Hong Kong International School，HKIS）發生管理風波，創辦該校的美國路德會已入稟高等法院，控告營運方Hong Kong International School Association Limited（HKISAL）違反協議，並指該校雖標榜「非牟利」，過去五年卻累積逾8億元盈餘及24.5億元流動資產，質疑其以牟利模式辦學。

更引人質疑的是，HKIS長期以非牟利機構身份，享有政府提供的租金優惠。《香港01》調查發現，學校透過短期租約，以象徵式每年1元租金，租用約20萬平方呎的官地長達近40年。一邊坐擁龐大營利，一邊持續受惠於公共資源，此現象不僅突顯HKIS角色矛盾，更折射出香港短期租約政策長期存在的制度漏洞。

在住房緊張、公共資源短缺的香港，這種「毫子租地」模式是否合理？當非牟利身份與牟利實質並存，政府應如何審視並堵塞制度缺口？本文將深入剖析HKIS案例，並探討短期租約政策背後的公平與透明度問題。

於1966年創辦香港國際學校的美國路德會指，截至去年7月31日，該校過去5個財政年度累積逾8億元淨經營盈餘、逾24.5億元流動資產，儼然成為一所專為少數富豪與特權階層服務的精英學府，不再是一所非牟利和共融的學校。

美國路德會又指，HKIS創校近60年，每年學費非一般普羅大眾的家庭能夠負擔，該校今學年學費連雜費高達31.2萬元，遠超香港月薪中位數，又指校方2019年起出售價值300萬及500萬元債券作為入學優先名額，一般家庭根本難以負擔。

如此高昂的收費與財務儲備，令人質疑其運作是否仍符合「非牟利」。然而，更引人關注的是，該校在享有豐厚收入的同時，竟仍以非牟利機構身份，獲得政府在地租方面的巨額優惠。

眾所周知，本港非牟利機構一定程度上能獲得政府的費用豁免或資助。而根據本港官地短期租約政策（Short Term Tenancy），如果一幅可供即時運用的政府土地未有特定用途或在短期內無須作發展用途，地政總署便會探討以短期租約方式把土地批出作合適的臨時用途。

平租20萬呎官地　每年僅象徵式交$1

問題在於，這種豁免機制是否遭到濫用？雖然政府沒有公開短租地的承租人，但我們可以從短租地附近的建築物推敲出其承租人身份。是次捲入管理風波的香港國際學校或是「平租官地」其中一員。根據地政總署資料顯示，大潭紅山道中學校舍地皮的業主為HKISAL，大潭校區相鄰土地由1986年獲批至今，約20萬平方呎的官地被興建了足球場，每年僅象徵式交租。

租約可見承租人以「教育用途」由，向政府租借官地，並交象徵式租金——每年1元，並標記著「如要繳付」的字眼，意味著租金可交、可不交。

這種近乎免費使用大片官地的情況，與學校龐大的營利能力形成強烈對比。本土研究社研究員陳劍青認為，該短期租約近40年交每年一元租金，如果是非牟利組織尚算合理，但如果是牟利或私人用途實屬賤租，國際學校牟利情況相當普遍，絕對有條件交一個公平的市值租金。

HKIS學校擁逾28億元財務儲備

事實上，香港國際學校是「非牟利」機構，但其運作模式實為自負盈虧。若家長申請入讀費用最高的G12年級，包括申請費、全年學費、建校費、債券、電腦及雜費等，或需準備約334萬元。《香港01》翻查HKISAL財務報告，發現該公司在2024財年的營運盈餘達2.9億元，學費收入為6.75億元，累積發行債券共9.9億元；財務儲備達28億元，另持有價值24億元的物業資產。

研究指逾2000塊官地每月呎租平均$1.78

顯而易見，香港國際學校（HKIS）的財政狀況極為豐裕。然而，該校以「一元」象徵性租金租用20萬平方呎官地，並非孤例。這映照出香港「短期租約」政策長期存在的制度性漏洞。該政策原意是善用閒置土地，卻在執行中異化，衍生出「官地平租」乃至「毫子地」現象。目前政府每月僅能從短租地獲得約1.52億元的租金，一年收18.24億元。

截至今年2月底，地政總署透過短期租約管理逾5,800幅、共約3,000公頃的閒置官地。根本土研究社報告指出，當中有逾2100塊政府土地以極低廉租金出租作「私人花園／美化園藝」用途，每月呎租平均1.78元。

政策設計上，短期租約固定租期一般不超過七年。然而現實中，續租機制幾近自動化。據地政總署數據，約有1,600宗租約累計續租超過10年，部分案例持續佔用更超過40年，形成「短租變長租，長租變永續」的荒謬局面。審計署早在2019年便指出，地政總署並未系統備存租約長期獲續的原因，這使得「短期」的臨時性質名存實亡，土地難以被收回以用于更符合公眾利益的用途。

短租變永續　市價成空談

政策漏洞不僅體現在租期上，更體現在審批與定價過程中。政策的執行在審批與定價兩個關鍵環節，均出現嚴重偏離，一、「近水樓台」先得地：許多毗鄰豪宅的官地，因地理上須經私人業權範圍方能進入，實際上幾乎只能由該業主承租，普通公眾難以競爭，從起點上便埋下了不公。

二、租金嚴重偏離「市值」：租金檢討雖聲稱按「市價」調整，但因絕大多數租約未經公開招標。例如深水灣道毗鄰李嘉誠大宅的近2萬平方呎官地，呎租僅2.7元，低於「簡約公屋」；西貢馬氏大宅旁逾萬呎土地，五年間呎租僅上調0.5元；而金馬麟山道一處被改建為網球場的地塊，其「短期」租約已持續46年。這些案例清晰地揭示，政策核心的「短期」與「市價」原則，在執行中已雙雙失守。

專家揭示行政慣例與制度漏洞的兩面

對於「短租變長租」的現象，香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典解釋了其現實邏輯，他接受《香港01》訪問指出散落豪宅區的官地，其出入口往往須經相鄰私人物業，從管理角度出發，政府較大可能批予該業主，再者據現行政策，政府也不會主動向承租人賣地，否則有「私相授受」之嫌。只要土地無其他發展規劃，政府通常傾向續租以避免閒置。這解釋了現行政策背後的行政慣例。

然而，陳劍青則直指其中的制度漏洞。他批評，這些直接批出的官地未經公開市場競投，租金並非真「市價」，「冇市場競投，好難話係市場價」。他舉例稱，部分元朗棕地呎租可達十數元，但豪宅旁的「私人花園」呎租卻長期維持於「毫子」水平，與香港的高地價政策完全背道而馳。

兩位專家的觀點，恰揭示了問題的一體兩面：一面是基於歷史與管理便利的行政現實，另一面則是缺乏市場機制與公平準則所滋生的制度缺陷。破解困局，陳劍青倡議「公開招標」，但張聖典所憂慮，改革需平衡效率與公平，避免出現承租人「只霸不租」的新問題。

綜上，HKIS的案例在短期租約的系統性問題中格外值得審視。當一所財務豐厚的私立學校，與私人豪宅花園相似，長期以遠低於市場水平的條件使用大片官地時，難免引起公眾對公共資源分配方式的關注。此現象與香港住房緊張、公共設施不足等問題並置，尤顯刺眼。