香港房屋問題一向嚴峻，唔少年輕人除咗面臨「上車難」嘅問題，仲要承受高昂嘅租金壓力。因此政府為滿足部分在職青年對擁有自己居住空間嘅渴望，同時釋放土地發展潛力，宣布推出青年宿舍計劃，鼓勵機構將合適嘅酒店和旅館轉作青年宿舍用途。直到近年更有私人發展商積極參與，將旗下嘅新盤轉型為青年宿舍，期望為年輕人提供舒適嘅居住選擇。

呢個項目就係由香港小輪（0050）及市建局合作發展，由恒地（0012）負責銷售的深水埗通州街住宅新盤映岸，近月正式更改成為東華三院旗下青年宿舍項目，並改名為「東華‧南昌匯」。項目近期已經公佈咗細節同開始招租程序，照計呢個計劃對於一班年輕人嚟講應該係好事，不過燈神卻留意到市場反應卻未如預期理想，更有唔少聲音對項目嘅評價非常一般。

項目提供676個宿位、大部分需共用單人碌架床

資料顯示，「東華‧南昌匯」提供676個宿位，戶型涵蓋兩放式至兩房，實用面積由283平方呎至412平方呎。當中開放式屬二人單位，實用面積由283平方呎，設雙人床或單人碌架床；一房同樣屬二人單位，實用面積由283平方呎至287平方呎，設雙人床或單人碌架床；兩房屬四人單位，實用面積由369平方呎至412平方呎，只設單人碌架床。

硬件設施完善、但市場反應冷淡

圖片可見，由於項目本身係全新樓，所以裝修非常新淨企理，廚房家電都一并齊全，仲有貼心地附送書檯、衣櫃等大型家具，方便租客拎包入住。而且每個住戶都可以享用項目的會所設施，包括健身室、燒烤場、BAND房等等。

就咁睇成個宿舍嘅質素同硬件設備都非常完善，不過有參觀完導賞團嘅朋友同燈神講，大部分人嘅反應都比較冷淡，仲表示未必會考慮入住。而且網上對於項目嘅評價都有一定保留同質疑。

最平呎租達45.5元、最貴一房戶月租15680元

據悉項目之所以評價一般，首先最重要的因素一定係價錢，朋友畀咗張項目單位價錢表燈神睇。如果根據香港社會普遍二人或情侶夾租單位嘅情況計算，項目提供最平的選項係8樓E室單位，面積283平方呎，一房間隔。單位每人月租要比6,030元，即兩個人加埋要比12,060元一個月，折合呎租45.5元，呎租水平拍得住好多半新樓及大型屋苑，優惠折扣其實唔係特別大。

如果按佢最貴嘅戶型，即28樓B室，342平方呎一房單位計。每人月租7,840元，兩人加埋已經要比15,680元；而呢個預算其實係市面上已經不乏其他選擇。

鄰近單幢私樓「喜居」兩房租金低於15000元

燈神就以項目附近的單幢私人樓「喜居」 為例，喜居位處深水埗醫局街，距離「東華‧南昌匯」僅2個街口，步行4分鐘嘅距離。睇返資料，屋苑係上個月錄得2宗租務成交，租金分別係14,800元及15,000元，都同樣平過以上講嘅個個最貴戶型。而且單位戶型為兩房，即係代表夾租嘅兩人可以每人住一間房，實用性同私隱度都比「東華‧南昌匯」嘅戶型更佳。

另外，「東華‧南昌匯」嘅月租只包括差餉同管理費，唔包水電費，變相租客實際嘅租金支出係更多。所以對於本身經濟上較緊絀嘅年輕人嚟講，項目嘅租金的確唔吸引。

↓↓喜居近月租務個案↓↓

宿舍要求完成200小時社區服務、即約耗時25日

第二，不少青年宿舍都要求住客參與一定程度的社區服務，「東華‧南昌匯」亦唔例外，要求住戶需做滿200小時社區服務，否則不獲續約。如果假設以一節8小時嘅活動計，每名住戶則需要抽出25日時間去完成。假設每個周末去參與一日嘅話，仍需要約半年時間先可以完成指標，犧牲唔少休息嘅時間。

宿舍守則限制、缺乏自由及彈性

燈神又計下數，如果住戶用呢200個小時去做兼職，假設時薪60蚊，200個鐘已經可以額外賺到12,000元，夠交1至2個月租，機會成本都唔細㗎！

更未計住戶須遵守宿舍守則，日常生活上都無咁有自由同彈性，難怪唔少人都覺得種種限制加上唔算特別實惠嘅租金，好似出去私人市場租樓仲划算。

同區「仲學舍」提供84個宿位、每間雙人房面積200呎

燈神都明白始終青年宿舍係政府資助項目，原意都係希望提供多個選擇比年輕人有一個有保障嘅私人空間租住，所以有一定條件限制都好合理，唔可以直接同私人租盤比較。

所以燈神決定對比下其他青年宿舍項目，然後發現其實同區已經有另一個青年宿舍項目「仲學舍」。「仲學舍」位處深水埗鴨寮街，由劉葉淑婉紀念慈善基金及華人置業集團支持營運，提供42間雙人房，共84個宿位，每個單位面積約200平方呎。由於房間面積較細，所以宿舍設有共享空間，提供電視、梳化、廚房家電等設施比住戶共用。圖片可見項目所有設施同裝修一樣非常新淨企理。

月租僅3000包含水電、平「東華‧南昌匯」超過一半

根據項目官網嘅資訊，每個宿位平均月租僅3000元，而且包含曬水電費、上網費同管理費等所有開支。即「仲學舍」嘅宿位月租較「東華‧南昌匯」最平嘅6,030元一房二人宿位租金，仲要低出超過一半！更較其最平的四人宿位的4,810元月租平超過37.6%。

政府規定青年宿舍租金不得多於市價六成

不過燈神都要幫「東華‧南昌匯」平反下嘅，雖然租金就咁睇落去係較為昂貴，但本身項目前身係私人樓宇，地段方便又可以望海景，仲設有會所設施，所以對標返全新私樓嘅質素，租金上收返貴啲都無可厚非嘅。

但係睇返舊資料，早年政府在施政報告提及過，呢類青年宿舍計劃，營運商向租戶收取的租金不得多於市值租金六成，似乎「東華‧南昌匯」就咗貴咗少少。

↓↓昔日映岸開放現樓示位參觀、第1座26樓B室↓↓

上月租出約100個宿位、出租率不足17%

「東華‧南昌匯」發言人在8月份都透露，項目現時已有近1,700人查詢，收到950份申請，當中約有100人完成所有程序並開始陸續入伙，有信心項目可於年底入住率達六成。不過如果按全盤676個宿位計算，僅有100人將會入伙，其實出租率僅為16.7%。

雖然出租率就唔算好高，不過可見項目都仍有一班「捧場客」，始終租屋都係豐儉由人，可能對一啲預算比較高，對居住質素又有要求年輕人嚟講，呢個宿舍就最能夠滿足佢地嘅需求啦。