樓市年結｜指標甲廈租金全線插水　金鐘成重災區　料2021再挫16%

受肺炎疫情拖累，寫字樓需求急降，甲廈空置率創歷史高位。本報統計全港10幢指標甲廈（分散業權）今年的呎租低位全線報跌，跌幅介乎10.4%至42.2%，當中半數更創下過去十年的新低紀錄，金鐘成為「重災區」。有代理行認為，負面因素持續，企業將繼續縮規模、省成本，加上逾400萬平方呎新商業樓面陸續落成，或呈供過於求，料明年整體甲廈租金尚有16%下跌空間。

本港10幢指標甲廈呎租表現

海富中心呎租26元　貼近東九價

呎租跌勢最慘烈的甲廈，主要集中金鐘區，有3幢均創十年新低，包括海富中心、力寶中心及美國銀行中心。

其中，跌幅最多為金鐘政府總部對面的海富中心，該廈低層一個面積約2,625平方呎的單位於11月底以每月約6.82萬元租出，呎租僅約26元，10幢甲廈中「包尾」，與東九龍甲廈租金水平睇齊。該廈2019年的呎租低位為45元，即今年按年再跌42.2%。

至於同區的美國銀行中心及力寶中心，前者跌幅較多，該廈一個面積約1,998平方呎的高層單位，於7月份以月租約7.99萬元租出，呎租約40元，較2019年的低位59元再跌32.2%。而力寶中心2座低層單位，面積約1,499平方呎，11月中以每呎35元租出，較去年該廈低位45元，按年下挫22.2%。

遠東金融中心呎租按年再跌37%

鄰近力寶中心、享有更開揚海景景觀的遠東金融中心亦不能倖免，年內呎租低位早於4月份出現，每呎僅約45元，為該廈六年新低，按年再跌37.5%。至於上環區信德中心中環中心，分別錄呎租29元及40元的租賃，呎租低位分別按年下挫38.3%及38.5%。

逾400萬呎新商廈樓面將落成　或供過於求

縱然疫苗消息出現，惟經濟活動恢復需時，明年情況亦不容樂觀。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝認為，疫情下，企業已度過艱難的一年，整體甲廈租金按年回落18.7%，預計負面環境持續，各類企業也會繼續採取收縮及節省成本的措施。他預料，明年甲級寫字樓租金或進一步下調達16%，寫字樓空置率則將攀升至約14%。

他又指，2022年將有9個新商業項目落成，合共提供約420萬平方呎的新供應，預計租金將進一步受壓，整體商廈空置率也會進一步惡化。

中概股回歸　帶動內地企業樓面需求

不過亦有代理認為商廈租務市況已見底，明年有機會由低位反彈。美聯商業區域營業董事麥世強表示，臨近年底商廈租務個案有所回升，呎租有谷底回升跡象。

他相信，明年第一季傳統租務淡季過後，由4月份起市況將明顯改善，料明年全年港島商廈租金可錄10至20%的升幅，惟業權分散的商廈升幅較會為緩慢。他又預計，近年不少中概股回歸香港股票市場，料疫情放緩後，內地企業會積極來港發展擴張，對港寫字樓有一定需求。

麥世強：在家工作難成常態

受疫情影響，不少企業改為採用「在家工作」模式，但麥氏認為此情況僅屬短期，不會成為常態。他解釋，「在家工作」只適用於部分具創意的廣告行業或企業後勤部門，一些傳統商業工種如會計及銀行業等，依然需要辦公室空間，以便企業進行管理。