地產代理四球半買紅磡新盤收租 活用發展商按揭、以租養貸抵開支
過去數年本港樓市表現低迷，樓價水平至今已較2021年8月時中原城市領先指數CCL歷史高位191.34點累挫逾兩成。近一兩年有發展商不斷以劈價方式賣樓，政府為救市亦在2024年2月底財政預算案宣布全面「撤辣」。
業主殷先生從事地產代理行業，趁政策利好購入紅磡區新盤一房單位收租，同時利用發展商提供的按揭避開傳統銀行最多只可借7成的按揭要求，同時又以「以租養貸」抵銷供樓開支。他又建議買家，如要買樓投資收租則要買大型屋苑，認為可以藉高流通性保持市場關注，以維持投資潛力。
撤辣後「聞到錢味」擲465萬買紅磡新盤一房收租
業主殷先生從事地產代理行業，當他收到「撤辣」消息出台，新政策連非永久居民在香港可以用平稅買樓，他形容市場得知消息後十分震撼，當時樓盤查詢量更是爆升，甚至有人決定「轉租為買」。
「聞到錢味」的殷先生醒覺是時候可以買多一間單位收租，於是決定捕捉政策帶來的好處，在2024年3月買入一個樓價約465萬元、位於紅磡必嘉坊BAKER CIRCLE．GREENWICH一個256平方呎一房單位。
活用發展商按揭放租 規避最多7成按揭要求
殷先生入市時選用的是發展商旗下財務公司提供的樓按貸款（下稱發展商按揭），當時入市首期約近70萬元，即約樓價的一成半，單位目前月供約1.8萬元。他解釋是因為當時入市資金大多都是集中在股票上，手頭現金不是很多，加上入市時屬樓花不能即時放租單位，所以亦無意調動太多資金。
現時業主如果想要將單位放租，則只可以向傳統銀行最多承造7成按揭。不過，因為殷先生是選用的是發展商按揭，亦沒有放租限制。所以他打算計劃收樓後，先將單位放租。
雖然發展商按揭首三年屬低利率（P-1.75%，與一般大型銀行相若），但第四年起利息將逐步上調並改為P-0.75%，屆時利息開支將大幅上升。所以，不排除其後補多樓價15%即約70萬元轉按至傳統銀行承造按揭，以減少不必要利息開支，預計屆時月供只需1.46萬元。長遠而言，殷先生並不擔心利息帶來的供樓負擔。
擬「以租養貸」抵銷供樓開支
殷先生亦十分熟悉該區的租務狀況。他指，發展商近年亦曾將項目第一期的單位，以每月近1.9萬元的高價出租，但屬於發展商定價，故較私人租賃偏高。而事實上以目前實際行情，目前該類單位月租普遍為1.7萬至1.73萬元，如在暑假期間月租更可以攀升至近1.8萬元。所以他亦有信心單位可以叫租1.7萬元以上，利用租金覆蓋供款，從而做到「以租養貸」。
收租首選公司租客 穩定收入不易搬
至於租客方面，殷先生亦有心得分享。他透露自己手上亦有另一物業收租，其租客以公司名義簽約，是一間獸醫診所為旗下外籍獸醫承租，診所會負責支付單位租金。他解釋一般這種公司租客很穩定亦不會中途搬走，因為就像員工宿舍一樣。
相反如果租給學生就比較麻煩，不確定性亦較多。他指，有時學生租客可能只租一年，第二年亦不一定續租，當中可能是因為需要轉校，或家裡不再資助而棄租單位。另外殷先生亦有為單位提供基本傢俬，如床、櫃、電視櫃等，以迎合公司客需求，提升租務競爭力。
認為投資要買大屋苑 大量成交可維持名氣
殷先生透露，今次選擇入市必嘉坊收租亦是有策略。他指由於今次必嘉坊的發展是以「九宮格」模式整合三條主街並及發展成9幢住宅，重塑為統一屋苑「Midtown South」，相較於其他零散收購導致街區出現新舊樓混雜的情況不同。加上整個項目可提供約2,800伙，住戶又可以共用會所亦強化整個屋苑連繫性。
從市場角度看，殷先生認為大型屋苑每年有大量一、二手買賣及租賃，可以維持屋苑市場上活躍度、名氣，及市場流通性，從而令屋苑變得保值。反觀單棟樓宇年成交僅個位數，較易被市場遺忘。
單幢樓少成交難估足價
他舉例指，單幢樓一年或只有零星幾宗成交，銀行未必可以估足價，有時甚至連該幢樓都未必找到，需要主動打電話找專人評估。相較之下，若是大型屋苑，只要上網輸入屋苑名稱或期數，就能立即取得完整的估價和成交資料，兩者完全是不同的世界。