近年香港商廈市場面臨嚴峻挑戰，甲級寫字樓空置率持續高企，核心商業區如中環、金鐘的空置率一度攀升至雙位數，整體樓價較高峰期大幅回調，成交量更顯著萎縮。然而，在這片低迷的市況中，寫字樓裝修市場卻展現出驚人的韌性，裝修個案不僅未隨大市下滑，反而在業主與租戶的策略調整中找到了新的發展空間。

不過仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜接受《香港01》專訪表示，因爲今年裝修工程有減少，令市場競爭進一步加劇；導致工程公司為投得項目，願意調低競投價，所以預期未來一年的設計及建築成本將顯著下調。

商廈成交量下滑不等同裝修市場萎縮

仲量聯行黃天賜分析指出，寫字樓市場的交易活躍度與裝修工程量之間，其實存在著更為複雜的互動關係。很多人誤以為商廈成交量下滑就會直接導致裝修市場萎縮，但實際上裝修需求來源遠比想像中多元。

從租戶角度來看，裝修需求主要來自三大場景，首先是空間策略調整，無論是趁低租金升級辦公環境、因應業務收縮而精簡面積，或是搬遷至非核心區以節省成本，都會產生裝修需求。

辦公模式改變、傾向打造靈活辦公空間

其次是續租後的空間優化，即使租戶選擇留在原址，也可能因設備老化或辦公模式改變而啟動裝修工程。例如近年許多租戶都提倡靈活辦公空間，透過減少固定工位，提升空間效率。他們會傾向設置共享區、合作區、work cafe等，吸引年輕一代。另外亦有減少傳統會議室的趨勢，改用可移動的phone booth，節省空間及成本，提升彈性。

第三個需求則是功能性更新，例如為符合最新消防條例或提升能源效益而進行的必要改裝。

業主翻新設施及取得ESG認證以提高競爭力、吸引租客

而業主方面，面對租務市場競爭加劇，越來越多業主亦會選擇主動出擊，升級大廈公用設施，及提供「即租即用」的裝修方案等來吸引租戶。另外，由於近年社會大力推動可持續發展（ESG），大部分國際租戶更重視寫字樓是否取得ESG認證，成爲一個重要的租賃門檻。所以不少業主亦需要投入更多裝修成本去取得ESG認證，提升競爭力。

BEAM Plus綠色認證可獲寬免10%總樓面面積

除此之外，黃天賜透露若建築取得香港的BEAM Plus綠色認證，最高可獲得10%的總樓面面積寬免，即大廈變相可以免費擴展更多空間，所以這對於業主或發展商而言是很大的誘因去投放資源作綠色裝修。總結而言，雖然近年裝修工程量或許因商廈市況淡靜有輕微跌幅，但整體而言仍屬平穩發展。

市場競爭加劇　工程公司調低競投價、料未來一年建築成本下跌

而從仲量聯行最新發佈的《2025全球寫字樓裝修成本指引》顯示，2024年香港寫字樓的平均設計及建築成本是成功保持橫行，平均每平方呎約1,040港元，於全球主要城市位列第28位，於亞太區位居第4位，僅次東京、新加坡及悉尼。不過黃天賜認爲，因爲今年裝修工程有減少，令市場競爭進一步加劇；導致工程公司為投得項目，願意調低競投價，所以預期未來一年的設計及建築成本將顯著下調。

外勞計劃未能惠及精裝修領域

提到談到成本變化，黃天賜指出疫情前材料及人工的成本比例各佔一半，而現在人工的比例升至6成，材料成本佔約4成。主要原因是每年工人的薪金都會上調，勞動成本增加，而且越來越少人入行，導致請人困難。雖然政府其實有推出輸入建築業外勞的計劃，但那些工人主要負責基建部分，與精裝修要求的經驗和工藝都是不一樣，所以現行計劃難以惠及寫字樓裝修行業。

不過黃天賜個人認爲，雖然輸入外勞可以有助減低成本，但需謹慎平衡本地就業市場，因為近年香港整體建築工程量正在縮減，若連精裝修領域都大量採用外勞，會對本地工人的就業構成一定壓力。

寫字樓租金全年下跌5%、甲級及普通寫字樓差距擴大

對於整體寫字樓的市況及前景預測，黃天賜表示，今年上半年寫字樓市場氣氛好轉，位於核心地段的優質寫字樓租賃交投和洽商活動持續增加，尤其是中環。但由於市場仍不乏新供應及可出租樓面，空置率仍將居高不下。2025年整體寫字樓租金仍將處於下行周期，預料全年將下跌約5%。

而且亦因爲供應多，甲級寫字樓及普通寫字樓的差距將會擴大，對租戶而言甲級商廈標準高、地點佳，加上租金下調後將有一定的吸引力，而乙級寫字樓相較之下租務情況會變得更嚴峻。

改裝學生宿舍為新出路、但依賴物業自身條件

有見及此，政府亦推出了新的學生宿舍政策，鼓勵業主或投資者將酒店及乙級寫字樓改裝成學生宿舍，一來填補宿位短缺的問題，亦能緩解商業物業空置率的困境。黃天賜認爲這是一條可行的出路，但改裝的可行性是高度依賴物業自身的條件，包括地理位置、樓齡和現有設施等。例如從酒店改裝為學生宿舍是相對容易的，因為建築內部格局和規劃要求相似，且已經持有酒店牌照，證明其裝修符合住宿規範，最快半年內就能完成改造投入運營。

寫字樓改裝宿舍的成本遠高於酒店、回報周期長

但寫字樓改造則更加複雜。由於建築本身設計為商業用途，如果想合符規定及取得牌照，需要大幅改動消防系統、更新升降機、外牆開窗等等，裝修成本可能高出2至3倍，工期長達一至兩年，投資回報週期明顯更長。因此可見乙級寫字樓的未來仍充滿挑戰。