【01政策分析】東鐵線白石角車站由2021年《施政報告》提出，到近日終於敲定在科學園與教大運動中心現址之間，重置教大運動中心到大埔汀角路洞梓，以及向港鐵公司批出白石角和馬鞍山用地的物業發展權，以為項目工程提供財務支持。被問到延宕數年是否因為「傾唔掂數」，發展局局長甯漢豪表示，「如果說『傾唔掂數』，是過份簡單了，對港鐵也不公道，好像他們只看金錢」。她解釋，項目涉及在現有東鐵線上增建車站，只可在收車後進行工程，而且港鐵要協助重置教大運動中心，物色合適土地以提供物業發展權等。

現有鐵路加強車站　白石角非獨有

在現有鐵路上加建車站，技術難度及開支成本不會簡單，但白石角站也不算罕有例子。東涌線的欣澳和東涌站之間加建小蠔灣站，涉及在運作中的車廠進行上蓋發展，項目前期費用高達360億元。不過，為了發展926萬平方呎樓面面積的私人住宅及商場，港鐵於2022年仍要補地價86億元，換言之佔地30公頃的小蠔灣車廠地皮價值446億，足以應付興建車站、改建車廠、加建車廠上蓋平台等的開支。

至於屯馬線天水圍及兆康站之間的洪水橋站，是港鐵首個於營運中鐵路高架橋上加建的車站，正研究引入巨型車站模組建造法。車站按2018年價格計算的建造成本約41億元，2024年更新估算為66億元。政府向港鐵公司批出洪水橋／厦村新發展區第28A及28B區的物業發展權，加起來8.2公頃的用地價值98.5億元，在補地價中扣除。

「鐵路加物業」發展模式一直以來都是新項目的融資方法，然而白石角站因為技術問題，不會發展上蓋物業，佔地6公頃的教大運動中心即使用來發展，地價亦難以足夠支付建站開支。但除此之外，吐露港兩旁要麼已經私人屋苑林立（例如億京的海日灣、新鴻基的雲匯、Silicon Hill及University Hill等），要麼屬於中大的校園範圍（例如綜合生物醫學大樓）或預留作未用發展之用。相信這是為什麼白石角車站花了五年才能公布具體方案，並且要在三公里外、城門河對岸的大水坑站西南面，向港鐵提供用地的物業發展權。

公營房屋「消失」　離不開財政考慮

「政府亦會善用車站用地與毗鄰土地的發展潛力，提供更多房屋及區內居民需要的泊車位、商舖和公共設施」，2021年《施政報告》如此表示。政府原本打算在白石角站附近提供1萬個單位，涵蓋公營及私營房屋。不同的立法會議員亦曾建議，公私營房屋的比例可以不是七三比，而是五比五，甚至多於一半是私樓。惟到了2024年12月，當局已經改為「傾向以發展私營房屋為主」，明顯跟財政考慮有關。時任議員田北辰曾經表態支持白石角站興建私樓，以補貼車站成本；陳克勤亦指出港鐵不能做虧本生意， 認為興建私樓較發展公屋更容易符合預算。局長甯漢豪說，由於未來十年的公營房屋供應足夠，「不用拘泥於每個大型發展必定要有公營房屋」。

教大運動中心6公頃，加上大水坑站附近的3公頃，9公頃土地比起洪水橋站的還要大，悉數用來興建私人住宅，即使教大運動中心原址受限於白石角區的發展密度，要支付項目開支相信是足夠的。被問到項目會否超支時，局長甯漢豪亦提到在敲定地價之後，政府不用再提供財務支持。

項目採用「先建站、後建樓」模式，白石角車站預計在2028年下半年動工，不遲於2033年落成，而物業發展要視乎兩幅用地的釋出時間。教大運動中心2028年下半年開始重置，大水坑站西南面的用地要待沙田污水廠搬遷工程2029年完成後才可使用，兩者最快要到2031年起才能夠開始建樓工程，坊間或認為港鐵公司的現金流存在隱憂。

港鐵七項目同步進行　收入足夠支持長遠發展？

誠然，港鐵不計北環綫二期和南港島綫西段，目前正在進行的七個鐵路項目已經涉及1400億元。但單是今年，其已先後首度發行澳元企業綠色債券，涉及20億澳元（近110億港元），首次發行公募港元債券，涉資188億港元，以及首次發行歐元公募綠色債券，規模高達30億歐元（近270億港元），現金流相信不成問題。反而是車站建成、物業落成之後，收入是否足夠支持港鐵公司長遠發展，可能更值得留意。

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