每份研究報告總有當中的學問，本文無意質疑任何統計的權威性，討論的是一份不合適反映香港實際環境的報告，再加上多重的媒體渲染，變為一組嚴重誤導的信息。地產代理是市場證人，我們有言責反映所見到的市場事實，筆者對有關統計有以下不認同的地方：

（1）以沒有按揭方式去做統計，去除了槓桿對市場的影響，以現金買樓是相當脫離現實！

在香港，承造9成按揭買樓只需儲蓄1成首期，以年輕兩口子人均入息中位數字約2.2萬元計算（25至34歲全職僱員)，每月儲蓄3成收入只需3年多，可儲到買530萬元物業的首期和符合入息要求。如以嘉湖山莊2房單位入場價380萬為目標，儲蓄時間則只需2年多。

（2）不準確反映香港的樓價

我們竟未能在最新報告初步找到計算香港樓價負擔能力的數字，而同一份報告幾年前例如2019至2020年計算樓價是700萬元以上，如果仍以類似價錢就不能反映到香港實際置業情況了！

有關統計的樓價其實是計算各城市的樓價中位數，這些不是上車盤，但統計用「不吃不喝儲錢去買樓」，會令人人錯誤以為是統計各城市的上車盤！一個城市的中價樓絕對不是上車盤，甚至很大機會是換樓對象，現金付款當然反映不到市場，反而反映樓換樓的市場是否健康運作與樓市的上游動力水平！和上車盤剛剛相反，上車盤樓價越高代表上車越難，樓價中位數愈強反而可能反映換樓上游的流動力越高！

同樣在統計上看，香港是全世界最富有的城市之一（見2025年全球財富報告），樓市中位數自然一定是最高！

香港的樓市是需要一些統計反映出這富有城市有否出現過度的貧富懸殊？上車能力是否容易？這個城市機會如何分配？是否人人容易置業？市民可否透過樓換樓這階梯財富拾級而上？

最新黃竹坑地鐵上蓋樓價以Blue Coast II為例，2房入場單位需要932萬元！而最新嘉湖山莊2房單位只需約380萬元就可以買到，三房則約440萬元。香港上車問題已得到很大改善，這份報告似乎完全沒有反應出來！

（3） 收入

有關報告的收入是以中位數去計，統計竟然包括了數百萬住公營房屋的人口，亦包括躺平而不買樓的人！這種統計方式稀釋了事實！對這個樓價負擔計算是不合理的基數！報告拉低了入息，但提高了樓價，其參考作用是什麼？

（4） 利率

香港H按實際供樓利率是3.5厘以下，而美國30年期按揭息口逾6厘。因此是次報告排第3的美國加州聖荷西(12.1倍)比第1的香港(14.4倍)的供樓負擔或更高。香港利率是消費能力的一個優勢！

（5）香港人的低稅率也是令購買力比想像中強

英國所徵收的稅率一般比香港高，以入息稅為例，香港的累進稅率是約2%至17%，而英國是20%至45%，計完稅後的收入其實香港更有優勢。

最後筆者想總結香港實際有能力做到不需要「不吃不喝」一天就可以買樓！如果香港政府願意重啟「置業資助貸款計劃」或讓市民運用MPF（強積金）的累積儲蓄，只要找對上車物業的目標，基本上首期和9成按揭都可以同時解決到！幫到港人即時上樓。

最新強積金平均賬戶結餘約30萬元，金額可作買屯門市廣場或兆禧苑(自由市場)的1成首期。而過去的置業資助貸款計劃，獲批出的家庭可選擇借取免息貸款53萬元，可選擇的樓盤更多。

政府可能擔心多一種貸款會令財政緊絀，但是忽略了解決上車的機會成本，社會獲得利益其實巨大！能化解真正的深層次矛盾亦是物有所值！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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