香港住宅市場、商業房地產近數年大插水，住宅樓價下挫3成，工商舖則跌5至7成，銀行有很多按揭貸款都變成不良資產或不良貸款，今集我們請到經濟學者麥萃才教授，和我們分享他對於銀行處理不良資產或不良貸款的看法。

商業貸款有別於住宅按揭

麥萃才認為，如果貸款人用物業作為抵押，最簡單的方式是補償物業相關的差價。然而，商業貸款的處理方式則不同，有別於普通住宅按揭。因為商業貸款並不專注於物業本身，而是會根據公司的償還能力和資產狀況來決定貸款額度。商業貸款通常會在每隔一段時間，例如每年重新檢視一次。如果銀行認為商業物業的抵押資產值不足，則可能會考慮降低貸款金額。

銀行不想隨便Call Loan　免造成客戶潛在倒閉風險

在某些情況下，若貸款人無法償還，銀行可能需要收回抵押資產，這會變得比較麻煩，因為這可能導致壞帳的產生。對於銀行來說，壞帳的處理通常涉及將資產轉讓，但銀行不想隨便追回貸款（Call Loan），以免造成客戶資金流出和潛在的倒閉。

可將壞帳資產剝離銀行

他又認為打包「不良房地產抵押貸款」組合，在內地過往已有類似的方式出現，其中一種做法是將壞帳資產剝離銀行。將已剝離的資產可放置在資產管理公司中，這樣可形成純投資公司，避開銀行的監管要求。資產管理公司只需確保資金充足及股本足夠，便可繼續進行投資，表示「將銀行裏面一個有毒資產，變成一個有用資產」。

他指，以上操作在商業行為上是沒有問題，這樣做可以將有問題的資產從銀行的資產庫中剝離，讓整個財務狀況看起來更好，或更容易符合監管要求。

打包不良資產原則上無問題、惟未有先例

至於上述方法香港能否做到，麥萃才認為香港的銀行，營運是以商業準則為基礎，並由金管局監管，在這種情況下將不良資產抽離銀行，並交由另一間公司處理，原則上是沒有說不行的，不過過往並無先例。

提醒抽離不良資產或產生虧損

然而在抽離過程中，資產的估值必然是根據市值。而銀行買回來的資產價值可能是以前的價值。兩者之間存在差異，可能會產生虧損。當銀行抽離資產並購回來時，仍然會面臨虧損的減值問題，這部分也需要在股本中扣除。因此，最終結果仍需銀行和銀行股東承擔。