近期，深圳大學研究生複試通知中的告知書，將南山西麗一個市場均價約800萬（人民幣，下同）的「豪宅」小區——漢園茗院，推向了輿論的風口浪尖。

據網傳的告知書顯示，該校麗湖校區2026級全日制研究生將統一安排在校外住宿，地點暫定漢園茗院，住宿費用標準將參照學校統一規定執行。

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高校因擴招導致宿舍「床位荒」，擬向外租賃商品房，卻意外點燃了辦學需求與業主居住權益的衝突。

小區容積率本來就很高，未來可能增加近千名學生，電梯、停車場、健身設施等公共資源肯定會被嚴重擠佔。

有業主向記者坦言，不願自家小區被貼上「宿舍」標籤。

與業主的強烈反對形成鮮明反差，網友態度明顯分化。有網友直呼羨慕：「一月幾百元住宿費，就能住進南山總價800萬的豪宅，待遇太好了。」但也有不少學生表達了現實顧慮：「往返校區兩三公里，上課、做實驗極不方便。」

記者調查發現，這一「深大風波」並非孤例，其背後是全國高校擴招、後勤社會化政策與城市發展空間矛盾的集中體現。

800萬豪宅作宿舍？

記者了解到，此次深大擬租用的並非開發商待售的商品房，而是由本地村股份公司——深圳市常源實業股份有限公司持有的整棟回遷房，該樓棟位於漢園茗院小區A區內。

據第三方中介網站顯示，目前漢園茗院小區二手掛牌均價為6.6萬元/平方米，小區均為超100㎡的大戶型，套均總價超800萬元。租賃市場方面，同小區120平方米四房，月租12000元上下。

誰願意買一個『宿舍小區』的房子？

這是業主們最直接的焦慮。除了資產貶值，業主們更擔憂居住品質的斷崖式下降。

學生作息統一，早晚上下課高峰會造成小區出入口和周邊道路擁堵；大量電瓶車湧入，不僅充電樁不夠用，還存在嚴重的消防安全隱患。

業主普遍擔心，學生集體生活帶來的噪音、外賣垃圾、電瓶車管理等問題，將打破高檔住宅區原有的寧靜與秩序。

截至發稿，記者嘗試聯繫深圳大學、桃源街道辦及深圳市常源實業股份有限公司了解事件最新進展，均未獲得正面回應。接近深大的知情人士向記者證實，此事確由學校後勤保障部在推進，「目前還在前期溝通階段，尚未確定最終落地」。

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多元探索破解高校宿舍難題

深大面臨的問題，是全國眾多高校的縮影。

近年來，隨着研究生尤其是專業碩士的大規模擴招，高校宿舍資源普遍告急。2024年，國家發改委等七部門聯合印發《關於加強高校學生宿舍建設的指導意見》，明確「鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源」。

作為全國首個高校收購存量商品房的案例，湖北大學的實踐頗具代表性。2025年2月，湖北省發改委批覆該校陽邏校區購置存量商品房項目。湖北大學投資1.98億元，收購武漢城建・水岸小區352套商品房用於學生住宿，收購單價約4650元/平方米，僅為該樓盤2022年備案均價的6折，接近商品房建設成本價。

除「以購代建」外，高校還探索了多種解決方案：

A. 租賃改造社會用房：2025年9月28日，浙江大學發布採購意向公告，擬租賃學生宿舍用房，預算2360萬元。因校內住宿緊張，該校計劃在紫金港校區周邊5公里內租賃社會用房，要求精裝修拎包入住，提供床位不少於3000張。
B. 分流到校外住宿：近年，南京大學、北京大學、北京師範大學、復旦大學、南開大學等對專業學位碩士不提供住宿。該方式雖能快速緩解壓力，但增加了學生生活成本。
C. 新建「裝配式」宿舍：2025年，湖南師範大學桃花坪校區試點「裝配式」學生宿舍建設（裝配式建築指將傳統現場作業轉移至工廠，加工好構件後運輸到現場裝配），大幅縮短建設周期。

「我們不敢在建宿舍這塊步子走得太大。」中國礦業大學某內部人士表示，學校目前只申請建設了一棟宿舍樓，還在觀望中。既要滿足學生的住宿條件，又要避免生源減少後的資源浪費，「儘量實現一種平衡」。

如何在擴招與安居之間求取平衡？

深圳漢園茗院的風波，將一個尖鋭的「深圳考題」擺在了桌面上：在寸土寸金、高校持續擴招的深圳，如何構建一個可持續、多方共贏的校外住宿解決方案？

有專家認為，直接租賃成熟商品住宅小區的模式，因其高昂的社會溝通成本和潛在的法律風險，並非長久之計。而深圳近期的一項政策落地，或許為破解僵局提供了新的思路。

今年4月，深圳發布的《關於既有非居住建築功能轉換實施辦法》中提到，允許存量商辦、廠房等非居住建築，經改造後用作保障性租賃住房或高校宿舍，並給予5年過渡期內免繳地價等政策支持。

這本質上是為高校校外宿舍打開了低成本、高適配的『第二空間』。

中國城市發展研究院投資部副主任袁帥認為，相比租賃分散的商品房，商辦、廠房的改造使用，不僅能盤活更多類型的存量資產，還能避免因租用住宅小區引發的權益衝突，為高校提供了更為靈活的宿舍解決方案。

有業內人士指出，高校利用周邊存量房源作為學生宿舍，是高校後勤社會化的必然趨勢，也是城市資源再分配的創新嘗試。但在推進過程中，需平衡好學生、學校、業主、開發商等多方利益，建立完善的配套保障措施，如通勤解決方案、安全管理、租金標準等，確保這一模式可持續發展。

針對可能出現的矛盾，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜建議建立前置協商機制、物理隔離管理等。「高校統租商品房是擴招壓力下的務實創新，但絕非零成本方案。其可持續性取決於能否構建『高校—開發商—業主』三方共贏的治理框架，避免教育公益目標異化為社區矛盾導火索。」柏文喜說道。

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