大維修｜《建管條例》再修訂 破局關鍵在科技？
【01政策分析】去年《施政報告》提及檢視《建築物管理條例》，這在大埔宏福苑大火後更形迫切。民政事務總署8月提出修訂建議，包括提高大型維修工程及大額採購決定的出席及投票門檻、完善委任代表文書制度、完善利益申報制度、加強當局權力及清晰會議程序。如果修例能在明年7月前完成，這將會是今屆政府任內第二次完成《建管條例》的修訂。
引入三級制 提高大維修表決門檻
上次、2024年的修訂不是沒有針對大型維修工程的採購決定，但只是規定決議必須由至少5%的業主或100名業主（以較少者為準）親身投票通過，未有提高業主大會的法定人數。在今次的修例諮詢，當局建議就大型維修工程制定三級制：
-每個單位平均承擔3萬元以上的工程，維持法定人數10%，5%或100名業主親自投票；
-成本8萬元以上的工程，法定人數15%，8%或150名業主親自投票；
-成本12萬以上的，法定人數20%，10%或200名業主親自投票。
像宏福苑這樣大規模的維修工程，就是最高一級的門檻。對比可見，這相當於接近九年前的修例建議。
正如之前曾經分析，上次的方案保守「或許是考慮到現實中未必有足夠業主出席」，今次的諮詢文件亦都指出，提高門檻「可能會增加順利舉行業主大會以議決有關的工程項目的難度」，甚至可能有人「刻意鼓動業主不出席業主大會，以阻礙議決及通過相關議題」。然而，這與其說是局限，倒不如說是設計的原意：如果多達八成業主沒有出席，不論是自主抑或被游說，不也代表了議案具爭議，未有獲得足夠的支持？
收緊授權票限制 堵塞圍標漏洞
如果業主只是無暇出席，授權票一直以來都是重要的解決方法，卻同時又可能是圍標漏洞。當局這次修例，建議：
-只容許特定人士（親屬或屋苑其他業主等）獲授權；
-持有的委任代表文書不得超過20份或單位數目的2%（50個或以下單位的大廈只可持有一份代表文書）；
-公開張貼已提交委任代表文書的業主單位名單；
-代表文書供業主自願填寫具體投票指示。
諮詢文件提到，一些會議只涉及保安、清潔等日常服務合約，授權票上限或會過嚴。但業主大會的法定人數採用三級制的話，除非涉及每個單位平均承擔8萬元以上的大型維修工程，法定人數其實維持在10%，未至於不合理。至於如何核實獲授權人士是否遵從指示投票，以及對居於海外或不常居於屋苑的業主的影響，電子化相信可以帶來實質幫助。
香港測量師學會早前倡議引入電子投票平台，便利業主參與大廈管理事項的投票、代理票核實以及利益衝突披露。獨立委員會資深大律師杜淦堃在7月的總結陳詞亦指出，電子文書比紙本難以偽造或大量搜集，電子系統可以讓業主直接投票、法團核實授權票、保管招標文件和財務紀錄等。事實上，聽證會反映出物管公司對授權票的「核實」流於形式，無法核對簽名，近乎「講個『信』字」。所以資深大律師杜淦堃建議政府全額資助設立系統，在議決大型維修工程時，業主可以生物識別等驗證方式來登記和投票，確保每張選票都經過核實。業主即使沒有智能手機，也可以在樓宇大堂設置指定終端機，允許業主以身分證親身投票。
提升管理效率 數碼化勢在必行
有時候，業主不是沒有意願跟進屋苑事務，但各人的空檔時間不盡相同，要求同一時間、親身出席會議，在一定程度上就不切實際，與香港人的生活形態脫節。只是全港需要維修的大廈數以萬計，各自建設系統、電子化程序未必符合成本效益，自然沒有誘因改變。當局的定位既然是協助業主履行大廈管理的責任，正好考慮引入電子系統，以對應資訊發放、採購決策等。
獨立委員會資深大律師杜淦堃的總結陳詞同樣提到，可以數碼化大維修工程日誌，讓法團、指定業主及物業管理公司查閱，以打破「資訊黑洞」、方便追溯責任。其實今時今日，即使是數十元的康文署球場租用，都已經採用電子方式來認證及處理，安全及可靠地確認身分。建築物管理不可能仍然停留在上個世紀的方法，以科技克服現存局限是不能繞過的進路。