美國加息｜無懼「息魔」　地產股可尋寶　專家睇好新地、新世界

俄烏戰爭、美國聯儲局議加息、中概股除牌陰霾下，恒指周二（15日）跌穿19000點後，在中央釋出撐市訊號，大市「絕地反擊」！周五（18日）已經重回21000點水平，但比起年初高位約25000點，仍有一段距離，連帶一向「穩陣」的地產股，股價仍然「潛水」。

美國加息，香港及內地亦未走出新一波疫情，均影響地產股2022財年的業績，更有可能影響派息水平。但分析認為，租金收入對業績影響有限，一旦放寬防疫，甚至出入境措施，業務將迎來大反彈，有大行直言投資者應伺機「尋寶」，行家專家首選新地（0016）及新地界（0017）。

美國聯儲局3年內首度加息，官員大致支持在今年其餘6次會議都加息，至介乎1.75至2厘，並在2023年加息3次。若港銀最終跟隨美國加息，對香港來說首當其衝是供樓成本增加，或影響市民置業意欲；倘樓價下跌，亦影響發展商的新盤定價策略，借貸成本亦會上升。

過去一個月，本港一眾地產發展商已陸續公布業績。不過踏入2022年，本港爆發第五波疫情，首季樓價下跌，經濟活動接近「停滯」，商場人流大減，亦未見有大型新盤推出，加上《財政預算案》建議立法禁止業主向指定行業租戶追租。地產及建造界議員龍漢標，早前引述不少業主稱，措施影響現金流，要求政府「收回成命」。

高盛：投資者應伺機「尋寶」

售樓及商場租金收入減，本地業務未見起色，外圍亦風起雲湧，內地爆發新一波疫情；再有俄烏戰事影響大市，種種因素拖累下，似乎一眾地產股今年難放異彩。

不過高盛上月就發表報告，指根據上一個加息周期，本港地產股與息口同步上揚，當中新世界發展 （0017）於2015年第四季至2019年第四季期間累升交四成跑贏大市，建議投資者可伺機在本港地產股中「尋寶」，但要審慎選擇個股。

摩通亦指出，未見到有實質數據支持美國加息，會對地產股帶來負面影響，反而是社交距離措施持續收緊，對零售銷售和失業率的負面影響，可能為樓市及發展商股價帶來進一步的負面情緒。

美加息對賣樓 未必有好大負面影響

若要「尋寶」，首選當然是派息率高、前景較好的股份，以周五（18日）收市價計，大部分地產股股息率近4厘至8厘，以大行最高目標價計，股價潛在升幅更達一成六至四成，有望「財息兼收」。

交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰接受《香港01》訪問時直言，目前市況去看，「好多嘢都差」，包括加息周期開始、地緣政局不穩，香港同內地爆發疫情，以及股市急挫等，據他統計，樓市同股市有好高相關性，股票財富效應下，若果股市跌10%，樓價至少跌3至4%。

但中、長期而言，樓市基本因素不變，住宅供應仍然不足，即使美國年內真的要加息7次，香港亦不一定跟隨，未必對發展商賣樓有好大負面影響。

再者，大家仍憧憬疫情過後，市場會恢復正常，「特首鬆口話放寬，依家有香港人移民去外國，冇辦法，最起碼要逆轉人口淨流出，呢個係關鍵。」他解釋來香港工作的人士，大多屬金融相關的高薪白領，消費能力較強，若果4月社交措施及來港隔離措施可以放寬，甚至第三季恢復國際航班，加上1萬元消費券的刺激，對零售市道有好大正面影響。

租戶組合防守性提升

但經歷第五波疫情，或許會對2022財年業績受損。謝騏聰說，的確第五波疫情下，對地產商而言商場零售租金收入一定減少，但經過兩年洗牌，其租戶組合的防守性已較兩年前高好多，「冇當時（2020年）殺埋嚟咁嚴重，依家有實力，頂一、兩個月應該都仲頂到。」他預料發展商全年租金收入跌幅可控制於10％以內。

其次本港地產商在內地的業務大多是商場及寫字樓，內房政策對他們影響不大，防疫政策較嚴格，相信內地業務可以幫補到香港業務下跌。

在中長期看好樓市、短期租金收入影響輕微，及憧憬開關後的消費反彈下，目前地產股估值殘，股價亦跟隨大市下跌了不少，散戶可考慮持有，「依家都冇乜嘢可以再差，疫情冇咩再擔心，10個香港人有5個中招，定7個中招都冇咩分別，最終都會開返（放寬甚至取消防疫措施。）」

▼第五波疫情下市民生活日常▼

首選新地及新世界

他又指，過去兩、三年的環境下，大部分地產股都未有大幅減少派息，「派息比率至少可以維持穩定」，首選新地及新世界，認為新地組合進可攻退可守，而新世界持續有新盤推出，商場表現不錯，內地業務表現理想；其次是九置（1997) ，看好海港城的業務可望復甦。

反而他不太看好恒地（0012），「投資咁多錢起中環寫字樓，起好當然好，但中間有斷層，冇咩樓賣，舊樓收購又未做到乜嘢出嚟，農地轉換又轉唔到，唔係咁積極拎地，明顯恒基的第二代冇乜方向。」至於信置﹙0083﹚及希慎﹙0014﹚，則仍為未有到太多亮點，暫不宜考慮。