美國持駐港領事館及豪宅地皮估值逾340億元 買賣租賃需中央批准

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美國出售壽山村道37號的駐港總領事館宿舍物業予恒隆的交易,因稱涉外交事務觸礁,更首次披露美領館買賣、租賃物業,需提前60日向中央政府申請。

連同該地皮,美國政府在香港還有中環花園道的美國領事館地皮,山頂白加道一幅6萬平方呎地皮連豪宅,以及中半山麥當勞道豪輝閣13個單位,總估值約340億元。美國政府曾在80年代低價放售多幅豪宅地,回歸後未有出售地皮,1999年董建華做特首時,以4,400萬元批出領事館地段999年地契。

美國領事館出售宿舍觸礁系列:

恒隆收購美國領事館宿舍地觸礁 01本月初獨家揭發土地處拖延註冊

美國持駐港領事館及豪宅地皮估值逾340億元 買賣租賃需中央批准

美國出售領事館宿舍地9月簽約 港府12月才告知恒隆需中央批准

▼壽山村道37號 美國領事館宿舍現場直擊▼

美國駐港總領事館宿舍地皮,與恒隆的交易觸礁,首次披露,中央政府告知香港特區政府指,美國領事館租賃、購置、出售、獲得或處置香港房地產,需提前60日經外交部駐港特派員公署向中央政府申請。

《香港01》本月初獨家披露,遲遲未在15個工作天服務承諾內完成交易註冊。(詳見另稿)

領事館宿舍成交為估值下限區間

是次交易觸礁的南區壽山村道37號六幢超級洋房連地皮,地皮面積9.47萬平方呎,建築面積約為47,382平方呎,實用面積為45,082平方呎,業主為「The United State of America」(美利堅合眾國),根據土地註冊處資料,美國於1948年以31.5萬元購入該該地皮。

《香港01》5月率先獨家披露,美國政府招標放售該地皮,市場曾估值高達100億元,但恒隆9月以25.66億元投得,僅為估值下限區間。

▼美國領事館宿舍航拍直擊▼

「美國」名義持有地皮 「國務卿」持豪輝閣

翻查資料,美國政府仍以「The United State of America」(美利堅合眾國)的名義,至少持有兩幅地皮,包括中環花園道26號,美國駐港澳總領事館所在的地皮和建築物,地皮面積也有6.17萬平方呎,估值270億元。

另一幅為山頂白加道3號,這幅6萬平方呎地皮,其價值與壽山村道37號相約,估值40億元。

美國政府還以「The Secretary of the United State of America」(美國國務卿)的名義,持有麥當勞道12至14號豪輝閣共13伙連車位。這批單位於1992年購入,現時估值6億元。

連同壽山村道37號的地皮連豪宅,美國政府持有香港的物業,估值達340億元。

根據買賣紀錄,美國政府在1980年代,中英談判期間,低價出售五幅豪宅地皮

美國領事館地契特殊條款。(David Webb網站)

領事館地契 1999年獲批999年期

美國政府持有的物業當中,最觸目的是中環美國駐港總領事館的地皮。該處自1950年開始向港英政府租用,地契年期75年,每年地租2,092元,到期後可再續75年。土地有出售限制,美國領事館若搬離或關閉,就要歸還給港府。但契約有一個特殊條款,美國政府可於契約期內行使選擇權購買用地的永久業權。

港交所前董事、獨立股評人David Webb於2018年披露,美國政府在1999年行駛地契內地特殊條款,與港府商討後,以4,400萬元購入該地皮,港府批出999年地契,地政總署當時亦確認。

▼7月4日美國獨立日 美國駐港總領事館外示威▼

回歸前未能啟動特殊條款 董建華99年正式批出

據報美國政府於1997年1月啟動上述土地契約上的條款,但談判未能在回歸前完成,於是特區政府要接手這個難題,最終由董建華任內批出。David Webb當時估計,2018年美國領事館地皮約值77億元。

999年地契多數在1848至1898年批出,包括藍籌屋苑太古城、西環加多近山、維港峰,港島的北角、灣仔、中上環及半山等,以及九龍則有星光行、大角嘴及尖沙咀部份地段。美國領事館的999年地契,是港府自1901年後首次批出。本港的土地都是政府以租契(leasehold)按年期批出,唯一的永久業權土地,是中環的聖約翰座堂。

▼恒隆公告全文▼

回顧整宗交易,《香港01》5月30日獨家揭發美國政府秘密放售南區壽山村道37號六幢超級洋房,建築面積約為47,382平方呎,實用面積為45,082平方呎,將以「現狀」及售後租回形式出售,美國駐港澳總領事館承認,屬再投資計劃一部份。土地註冊處遠超15日內完成註冊承諾

根據土地註冊處登記顯示,買賣雙方於9月16日簽署買賣合約,恒隆地產旗下負責交易的「堅弘有限公司」,早於9月30日提交買賣合約文件至土地註冊處註冊。按照土地註冊處官方網頁顯示,其服務承諾為整個註冊程序需時15個工作天完成,當中涉及當局收到契約後,把已登記的契約更新至土地登記冊需時約11個工作天,其餘4個工作天則是把已註冊的契約作影像處理以及交還予相關人士。

然而,《香港01》記者發現該買賣協議備忘錄遲遲未註冊,故先後兩度於11月9日及12月3日向美領館、恒隆及土地註冊處查詢原因。土地註冊處首次回覆時解釋,承認辦理土地文件註冊服務承諾實屬15個工作天,但強調並非法例規定,惟就個別文書的註冊事宜不會作出評論。第二次回覆則指,不會就個別註冊事宜作評論。

至於美領館及恒隆兩次均分別回覆,買賣合約會如期進行交易。



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