【空置稅】美聯︰難大幅增加新盤供應 從速覓地才算「治標治本」

【空置稅】美聯︰難大幅增加新盤供應 從速覓地才算「治標治本」
撰文:黃捷
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去年6月底政府公布「一手空置稅」,而政府今日將條例草案刊憲。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,雖然目前現樓貨尾(即已落成未售出單位)達萬伙,不過相信「一手樓空置稅」推出後亦難以大幅增加新盤供應,政府從速覓地才是「治標治本」。

據運房局資料顯示,截至2019年6月底,已落成未售出單位約10,000個。據美聯物業房地產數據及研究中心統計,截至2019年6月底,已落成未售出單位約9,900個,當中約5,170伙為已發售項目的貨尾,新界區最多,約3,470伙,港島約930個,而九龍則約770伙。

至於餘下約4,730個單位為未曾推出市場發售、已作出租或自用,當中則以市區較多,港島區及九龍區分別錄約2,130伙及約2,180伙,而新界區僅約420伙。

增加土地供應    更對症下藥

布少明表示,即使「一手空置稅」或有助加快發展商推售現樓貨尾,但預期未來私人住宅供應難以大幅增長下,估計發展商將會延後推出原定推售的樓花單位以應對,因此預期「一手空置稅」對增加新盤供應的作用有限。

他又指,事實上,政府預期未來5年私人住宅落成量約9.4萬伙,即平均每年約1.88萬伙。相信發展商全年出售的新盤單位數目亦勢難大幅超越此數目範圍,預期今年一手私樓註冊量達19,500宗。再者,隨著去年底政府公布未來10年公私營房屋比例調整至7比3,當中私樓供應將由原先1.8萬伙減少至1.35萬伙,減少2成半。反而,覓地建樓才是「治標治本」辦法,建議政府透過多方面增加土地供應,效果比起「一手空置稅」更加對症下藥,穩定樓市健康發展。


未來5年公屋年均落成3.8萬伙 團結香港基金:新挑戰是控制成本

撰文:歐陽德浩
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香港寸金尺土,中低收入家庭追求安樂窩並不容易。團結香港基金今日(24日)發表《香港房屋趨勢導航2025》報告,估計未來5年,私樓和公屋的年均落成量分別達到1.71萬及3.77萬伙,足以達至《⾧遠房屋策略》目標,惟因應私樓賣地市場疲弱,建議當局應繼續精簡審批程序,簡化地契條款。

報告又指, 公屋供應趨向樂觀,輪候時間達標在望,強調新挑戰在於控制建築成本。至於資助房屋方面,則料未來4年房委會年度建築開支將增加73%,建議當局應重新檢視成本效益。

《香港房屋趨勢導航2025》報告估計未來5年公屋的年均落成量達到3.77萬伙。(資料圖片/蘇煒然攝)
《香港房屋趨勢導航2025》報告估計未來5年公屋的年均落成量達到3.77萬伙。(資料圖片/蘇煒然攝)

未來5年私樓供應呈現「先高後低」現象

團結香港基金的報告預測,私人住宅供應於未來5年,將呈現「先高後低」現象,2025至 2029年每年平均落成約1.71萬個單位,惟更多落在2025和2026年,達到每年約2萬個單位,並在2027至2029年間逐漸回落至每年約1.5萬至1.6萬個單位。其後2030至2034年的年均落成量,應介乎1.54萬至1.99萬個單位之間。

報告指出,私人住宅發展周期各階段正在明顯放緩,目前賣地市場被保守氛圍籠罩。2024 年獲批預售同意書申請數量、上蓋建築工程動工數量、以及私營房屋土地供應的估計單位數量,都在持續減少,加上規避發展風險意識增加,自2022/2023年度以來成功批出的官地持續減少,地皮規模和樓面地價有所下跌。

《香港房屋趨勢導航2025》報告估計未來5年公屋的年均落成量達到3.77萬伙。(資料圖片/蘇煒然攝)

促請政府繼續精簡審批程序、簡化地契條款

通過分析2011至2020年間招標,並已完成發展周期的超過100幅官地,可發現近年發展時⾧延⾧33%,當中逾半時間涉及到施工前後階段,估計地盤的複雜性和興建公共設施要求,導致發展時⾧大幅延⾧。報告促請政府繼續精簡審批程序,簡化地契條款。

報告又指出,公營房屋落成量正步入「收成期」,預計2025/26年度至2029/30年度期間,單靠傳統公營房屋年均3.21萬個單位,已超越《⾧策》3.08萬個單位目標,為《⾧策》在2014年公布以來首次發生。再加上簡約公屋正在穩步推進,未來5年公營房屋年均落成量將達到3.77萬個單位。

團結香港基金預計未來4年房委會年度建築開支將增加73%。(資料圖片/蘇煒然攝)

料未來4年房委會年度建築開支將增加73%

報告認為,過去「頭輕尾重」供應問題正在緩解,公屋綜合輪候時間將維持下降趨勢。分析顯示,當局正在《⾧策》目標以上建立更穩健供應的緩衝,即使計及可能出現的潛在延誤,預計未來10年傳統公營房屋的落成量,仍高出《⾧策》目標約7%至31%,但要在2026/27年度前達成4.5年輪候時間目標,3萬簡約公屋單位的短期填補作用不可或缺。

儘管公營房屋供應前景趨向樂觀,背後成本也正在浮現,預計未來4年房委會年度建築開支將增加73%,考慮到未來有㇐定供應緩衝提供空間,報告建議當局應重新檢視成本效益,包括「插針樓」和地形複雜的發展地盤,以控制不斷膨脹的建築開支。

對中低收入家庭而言,資助房屋仍是置業首選,反映資助房屋續存的必要性。(資料圖片/蘇煒然攝)

資助房屋對中低收入家庭具有續存的必要性

報告留意到,隨着樓價自2021年從高位回落,資助房屋與私人住宅的樓價重疊範圍擴大到100至500萬元,惟2024年實際上只有3%私樓成交價落入100至300萬元,即與資助房屋之間的潛在競爭幾乎不存在。

至於介乎300至500萬元的資助房屋單位,較易受私樓市場潛在競爭的影響,惟月入接近全港家庭入息中位數,僅佔全港住戶數約18%,即對於其他中低收入家庭而言,資助房屋仍是置業首選,反映資助房屋續存的必要性。

當局擬於2025/26年度調整公屋入息限額,較2024/25年度平均上升1.7%。(立法會文件截圖)
資產限額整體增幅1.7%。(立法會文件截圖)

建議未來興建更大的面積單位提升流轉率

上述數據反映資助房屋對促進公屋單位回收和流轉的作用,甚或大於打擊濫用公屋。回收單位在過去兩年已成為公屋單位編配和縮短公屋輪候時間主力。目前超過30%公屋住戶對購買資助房屋持開放態度,估計可回收的潛在單位可達33.81萬個,惟目前二手市場供求錯配顯著。報告建議未來興建更大的面積單位,以促進換樓鏈和提升流轉率。


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