宏福苑大火01追蹤｜大維修顧問費六年僅收30萬 欠監管成圍標缺口
宏福苑大火死傷枕藉，3.3億元的天價維修工程最後仍成為居民的夢魘，種種因素令不少人質疑工程涉圍標。到底這場大維修如何變成業主都怕的大怪獸？《香港01》翻查文件，找到大維修過程中的多個疑點，顧問公司「鴻毅」除分析工程承辦商出錯，入標報價收取的顧問費亦出奇地低，六年合共只有30.8萬元，但按照2012年測量師學會的參考價，3.3億元工程的顧問費起碼要2000萬元。
「一個專業人士幫你做7年的工作，你拿50萬元聘用一個保安做7年都不可能。」全港業主反貪腐反圍標大聯盟發起人趙恩來，分析圍標手法，指很多懷疑個案中，顧問公司都是圍標集團成員，甚至乎是關鍵角色。他指現行信任制度失效，才衍生圍標問題，工程顧問亦缺乏監管，認為部門應更主動巡查。
【宏福苑大火01追蹤系列之三】
居屋宏福苑1983年入伙，2016年強制驗樓，2020年開啟大維修的漫長歷程，經過市建局「招標妥」，2024年1月業主大會通過3.3億元方案，平均每戶要付16至18萬元。
居民不滿，前後蘊釀了兩次召開特別業主大會，《香港01》當時已採訪和跟進事件，街坊指一直認為法團代表鮮少與居民溝通，但承認自己過去甚少理會屋苑事務，藉今次契機重新關注屋苑發展，「好多人都瞓醒！」
2024年9月推翻舊法團
新主席：當時已搭好棚、舊法團選物料
宏福苑最終在2024年9月6日成功改選，推翻法團，但舊法團簽的合約已無法推翻。大火後，新法團主席徐滿柑接受《香港01》電話訪問說，2024年7月上屆的法團已決定了一些物料的選擇，例如使用什麼牌子或者型號，「我們9月份上任，第一期的那三座已經搭了棚。當然我們法團一定很緊張，在法團的角色來說，選用物料的時候，主力由顧問公司決定。我們不敢說我們很好、很正義，我們只能說我們做每一個決定，都對得起天地良心，沒有貪任何東西，沒有任何利益，做的所有東西都是以大家為優先作考慮。」
舊前法團主席鄧國權並無回覆《香港01》查詢，他接受《明報》訪問的時候說，自己沒有圍標，宏業曾示範封窗膠板的耐火能力，與他在火災時見到的不同，他認為工程材料可能有問題。
「招標妥」仍有弱點非萬能
全港業主反貪腐反圍標大聯盟發起人趙恩來指，過往常見的圍標手法，是顧問公司用低於成本的價錢，吸引業主選擇其服務，進場後再引入屬意的工程公司，推動天價維修工程。不過，政府察覺到圍標問題後，要求市建局推出「招標妥」計劃，提供獨立的招標平台，避免法團或顧問公司主導招標。現時並非所有樓宇都必須使用「招標妥」，但如參與市建局的樓宇復修資助計劃，就必須使用「招標妥」。
趙恩來認為，「招標妥」計劃有由獨立會計師監察整個過程，亦有設下很多規矩，要在招標過程中「做手腳」、控制招標結果近乎不可能，但計劃本身仍有「致命弱點」。雖然在「招標妥」下無人控制到什麼公司入標，但趙恩來指亦控制不了公司退出競標。他指，過往曾跟進過一些個案，有入標的公司在業主開大會表決承辦商前受到壓退出。
顧問為承辦商隱瞞資料評高分 「斷正」亦難指圍標
大部份無工程背景、知識的業主，都依賴法團及顧問公司對入標公司的評分去作出選擇，但如顧問本來就已屬意某些工程公司，評分時可能會故意地隱瞞法律訴訟、財務狀況等關鍵資料，令有關公司的評分特別高。
有使用「招標妥」的宏福苑，顧問鴻毅在工程公司在的回標分析文件中，錯誤地指宏業和另外幾間曾被勞工處檢控的公司無法律訴訟紀錄。宏業提交到所謂律師發出的「無法律訴訟證明文件」，在背景和面試中取得最高分。但這樣是否「斷正」圍標？
趙恩來指，評分有錯亦難以此入罪：「這些顧問公司某程度上是專業失德或者違反專業操守，但這是否刻意為之呢？就算你抓到顧問刻意隱瞞，他可以說因要分析五六十間公司，掛一漏萬，看漏了、查漏了，其實已經可以過關，這些情況又未到涉刑事成份。」
到了業主表決選擇承辦商，趙恩來指有心人仍能透過掌握業主授權票，操縱投票結果：「一些小業主不是很熱衷參與業主大會，通過大維修工程的投票人數可能只有十數個百分比。當授權書數量多過出席業主大會的小業主時，很大程度上已經操控了業主大會的結果。」
市建局獨立顧問僅估價 不評論工程項目合理性
宏福苑天價的主因，是2024年1月的業主大會，出席的業主投票選擇了更換全部八幢樓宇外牆紙皮石的方案，合共3.3億元，但粉飾外牆並非強制驗樓下的必須工程。如業主選擇只修補破損的地方，或外牆只以油漆裝飾，工程造價可便宜一半。
市建局「招標妥」除提供獨立平台外，亦會委派獨立工程顧問按市價，估算顧問提交的工程造價，供業主參考，再選出適合的工程公司，避免業主選擇大幅偏離市價的公司，招致後續問題。不過，獨立顧問不會評論工程項目合理性。
趙恩來指這方面的措施就令部份圍標個案的模式改變，有人會在籌備招標過程中，加入非強制驗樓計劃要求工程，用一些比較複雜、全面的維修手法，盡量將工程總價推高：「強制驗樓只是要求你去維修有破損的部份，做基本結構維修，最後是業主決定需否做『鏟地』（外牆重新粉飾）工程，就會和我們叫『見爛補爛』的價錢差很遠。」此外，他亦指工程公司有機會在工程展開後更換物料、施工手法，以偷工減料的方式賺取差價。
現行制度下，市建局監管的只有招標過程，趙恩來亦指，市建局只是確保公帑用得其所，用來資助必須的工程。「市建局到工程成承建商『出世』後，她的角色已經完結了，不會再看工程是否符合合約要求，也不會看重大物料有無改變，比較少去干預。」趙恩來指，無論業主大會投票結果如何，市建局一貫立場都是尊重業主選擇。
2012年參考價 3.3億工程顧問費約2000萬元
未必了解工程、相對處於劣勢的小業主就只能依靠法團委聘的顧問公司，「本身的假設是，這些持牌人有道德責任、職業操守，獨立於他人地監管工程。」趙恩來指，如有圍標的情況出現，顧問公司亦有機會是與圍標集團一夥，甚至乎是關鍵角色。
趙恩來指，以過往的案例分析，如顧問費報價太低亦可疑，「顧問費低得不合理時就會思疑，你不在這裡賺，總有其他方法賺錢。」2012年政府推出強制驗樓計劃，香港測量師學會曾公布專業服務收費參考，但趙恩來說之後沒有再出。據該文件，2012年總額超過800萬元的工程，專業服務收費為工程費的6%至8%。
「我用6%這下限計算，宏福苑的工程費是3.3億元，6%就是接近2000萬元，這個是2012年合理的顧問費價錢。」趙恩來說。
做足6年 「鴻毅」顧問入標價僅30.8萬元
據知鴻毅的顧問服務入標價為30.8萬元，只佔工程費0.0009%，即使加上驗樓費用，八幢樓宇合共亦只收約50萬元。：「顧問在2019年的時候進場做（驗樓），預算做到2026年。聘請一個專業人士要做勘探、家訪、用儀器探測，包括紅外線報告，又要去找地渠公司做CCTV（管道視像探測）。只說紅外線和CCTV，沒有二三十萬也收不回成本。一個專業人士幫你做7年的工作，你拿50萬元聘用一個保安做7年都不可能。」
據宏福苑顧問公司的入標紀錄，有公司的報價為120萬元，有公司報價與鴻毅相約，有人低過鴻毅，甚至有報價低見4.5萬元。
趙恩來舉例指，早前協助一個七層唐樓維修個案，顧問公司收的驗樓加監督費約20萬元，他推算宏福苑般的大型高層屋苑，合理的顧問費價格是100萬元以上。
工程顧問欠監管 政府信任制度失效成圍標缺口
基於政府一直採取的信任制度，屋宇署、房屋署均相信獲授權、具專業註冊的顧問公司的監察，較少派人到工程現場巡視，到出事才控告顧問。即使有居民投訴工程有安全隱患，部門亦可能只致電工程顧問，責成跟進，到有人主動投訴顧問公司專業失德或有缺失，才會有機會展開調查。
趙恩來形容現時政府的角色被動，認為部門有需要更主動巡查：「現在顧問公司似乎無人監管，所以維修問題愈來愈嚴重。我覺得部門如果主動一點監管巡查，可能他們也不會那麼放肆。政府對於顧問公司的信任制度失效，所以才衍生這麼多圍標問題。」
業主應關心法團事務 勿待成定局後推翻合約
趙恩來認為，在揀選大維修的工程公司時，顧問公司為入標的公司評分本身可以很主觀，無太大意義，建議直接將公司的法律訴訟、銀行戶口保證金、公司成立年份、過往曾參與的項目等資料一一羅列，由小業主自己去判斷有關公司是否適合。
趙恩來亦建議，業主應更留意法團事務及工程相關的討論，發現工程內容、選出來的顧問有問題，就應在選出工程承建商前盡早推翻。他不建議待至承建商「出世」、簽約後才推翻合約，這情況下業主機會需承擔巨額賠償。「一旦顧問公司和工程公司是一個圍標集團，之後的監察會很困難。」他舉例指，有屋苑完成工程後，居民會發現工程質素參差，無法達到合約要求，甚至爛尾。
2025年7月，新修訂的《2024年建築物管理條例》實施，規定每戶需夾付3萬元以上的維修工程，必須召開業主大會，並最少要有5%或200名業主親身到場商議及表決。
趙恩來指修訂某程度上納了反圍標大聯盟的一些建議，現時提高了投票通過工程的門檻，可以減少授權票壟斷投票結果的機會，認為對於整個情況有幫助。他又指，現時業主與法團有爭拗，想召開特別業主大會或查看文件受阻，民政處收到投訴亦只會着業主諮詢法律意見，最後可能都要花時間在法庭上處理，到處理完維修亦可能已完工。
他認為，政府或可賦權民政處以簡單程序，按法例介入要求法團開會或披露文件，保障業主權益：「我們不是想罰他，而是希望法例列明小業主有權知道的東西，法團不處理時，業主不需打官司。如果肯做這一步，其實可以解決很多不必要的一些爭拗。」
法團爭拗打架報警 現場民政職員無法調停
梁美芬：只係坐喺度
民政事務總署回覆指，大埔民政處在過去三年接獲約40宗宏福苑居民投訴或求助，涉及召開業主會議、維修及一般大廈管理問題。大維修展開後亦有三宗投訴，提及棚架結構安全及保安問題，已將個案轉交有關部門跟進。
民政總署指一直有協助私人大廈業主處理與大廈管理及維修有關的問題，法團開會時，民政處會派職員參與。《香港01》過去多次採訪法團爭議，見過不少吵架、打架、報警的場面，民政處職員都無法調停。立法會議員梁美芬在港台節目《千禧年代》表示，民政處職員開會時「只係坐喺度」，完全無權，認為政府應介入法團管理。