近期樓市氣氛有好轉跡象，燈神睇到一份由戴德梁行發佈的《全球主要零售大街》報告，當中報告指出香港的尖沙咀繼續成為最昂貴購物地段，全球排第四位，平均每月呎租約985元，更加是蟬聯亞太區最昂貴零售地段榜首。不過有時有啲嘢就是「同人不同命，同傘不同柄」，雖然尖沙咀呢類傳統零售區，舖位月租可以高達數百萬元，舖位身價億億聲，但近年民生區舖市就不同講法。

有「菜檔小天后」之稱的簡利珍就是一個血淋淋的例子，先幾年仲可以在疫情期間炒下舖位大賺一筆。睇返資料，佢曾經在2018年、2020年，以及2021年間先後買入5個民生區舖位，但時至今日已經有兩個淪為銀主盤，銀主更加是要錢不要貨，不惜以腰斬價都要沽舖走人，情況可謂極為壯烈。

天水圍天一商城舖位銀主盤1750萬蝕沽

「菜檔小天后」簡利珍持有的天水圍天一商城舖位，最近淪為銀主盤，在11月以「腰斬價」1,750萬元沽出，作價較4年前購入價，帳面蝕讓2,330萬元或57%。呢個舖位為天一商城地下7、8號舖，面積分別為912及566平方呎，由簡利珍在2021年10月透過金富星有限公司斥資4,080萬元購入。

值得留意，呢個舖位曾經在2022年2月至2024年9月，至少4次被抵押向大型銀行及財務機構貸款，其中兩次向財仔借錢各500萬元，合共1,000萬元。最終在今年10月被大型銀行沒收，並以銀主盤出售。

「輸開有條路」　柴灣舖位銀主盤「腰斬價」賣

正所謂「一不離二，二不離三。」簡利珍當然不是第一次輸啦，如果有睇開燈神的朋友仔都會留意到，早幾期燈神都有介紹過簡利珍位於柴灣宏德居商場B座的一籃子舖位，同樣淪為銀主盤，在10月亦以「腰斬價」2,680萬元沽出 。

呢個柴灣舖位由簡利珍在2021年10月透過勝皇投資有限公司斥資以5,828萬元購入，但在在2021年11月及2022年9月，分別向大型銀行承做一按及二按，其後在2024年8月及9月份再向財務公司分別借三按，分別涉及500萬元，合共1,000萬元，最終因為資金周轉不寧要淪為銀主盤收場。

兩單銀主盤累蝕5478萬　夠買615萬斤菜心食足一世

而事實上，呢批舖位早在8月份已經以2,850萬元開價放售，銀主為加快走價減價至2,580萬元，最終經拍賣後成功以2,680萬元沽出，雖然呢批舖位成功搶高100萬元，但較4年前買入價5,828萬元相比，仍然大幅度劈價54%或3,148萬元。

燈神計返簡利珍天水圍及柴灣呢兩個舖，合共輸了5,478萬元。雖然話唔係輸燈神的錢，但見到呢兩單成交咁輸法，真係肉都赤埋啊。如果以香港一斤菜心批發價8.9元計，簡利珍直頭可以買超過615萬斤菜心，食足一世都未食完。

有蝕亦有賺　疫情期2200萬沽大埔民生舖　3年賺六球

雖然簡利珍在呢兩個月內輸了5,478萬元，不過其實佢過往投資民生舖位其實係有成功賺錢，只不過賺幅同呢兩次勁蝕比較，就顯得有啲杯水車薪。

在疫情期間，全球各個國家、城市都採取封閉政策，市民基本無法外遊，亦盡量減少外出聚會相約吃飯。既然無法外出消費，市民大眾就自己買餸、自己煮，就導致疫情期間舖位不跌反升的現象。

簡利珍慘輸「衰在太有自信」

簡利珍當時正正把握到這個趨勢，在2021年5月以2,200萬元沽出大埔富善街30至44號嘉豪大廈地下A舖，舖位面積800平方呎，設有入則閣樓600平方呎。簡利珍2018年2月份買入價僅為1,600萬元，持貨僅三年多轉手，即帳面賺約600萬元，升值37.5%。

睇完上述3宗舖位成交，燈神有感簡利珍慘輸的原因就是「衰在太有自信」，因為她在疫情期間過分睇好舖位市場，取態甚為樂觀，在初嘗炒賣舖位獲利的600萬元後，就開始大手買入民生舖位，更是採取「有入冇出」、「多買少賣」的入市策略。

手上仍有兩個民生舖位未沽

除了上述的三位舖外，簡利珍手上仍有兩個民生舖位未沽，當中包括在2021年以5,000萬元購入的天水圍俊宏軒地下L19及L20地舖，當時買入呎價高達逾7萬元，另一個是在2020年以4,700萬元購入的北角春秧街明秀大廈地下一個面積約1,200平方呎H號舖，呎價約3.9萬元。

雖然樓市氣氛近期有好轉跡象， 但整體舖位市場未見反彈，如果心水清的朋友會發現，燈神在文章初頭提到的兩個腰斬價成交的銀主盤，都是在2021年買入，唔難想像目前簡利珍仍然持有的天水圍及北角民生舖位，目前市值係「賺緊錢」定「蝕緊錢」。不過，正所謂一日未賣一日都未知結果，呢兩個舖位之後係咩下場，燈神就拭目以待啦。