一手市場近期氣氛好轉，燈神留意到幾日前展開首輪銷售的新盤錦上路站「柏瓏III」，銷情相當不錯，項目即日沽出137伙，佔首輪推售單位逾99%，單日吸金逾8億元。更加有地產代理行預計今年全年一手成交宗數有機會達20,000宗，創6年新高。

市況開始轉旺，燈神發覺想入市執平貨都唔係易事，呢排瀏覽各大私人拍賣場，結果就俾燈神發現，近期不少銀主好似加快減磅，放售手頭上銀主盤，當中更加不乏有殘裝公屋、靚裝修企理村屋，以及民生區舖位等等。

村屋銀主盤呎價平過綠表公屋

眾多銀主盤方面，最吸引到燈神的就是屯門南朗一幢村屋2樓連天台銀主盤，實用面積635平方呎連566平方呎天台。咁點解會話呢個單位吸引呢，是因為單位銀主開價只是240萬元，以實用面積計，呎價只係3,780元，而且呢個呎價仲未計及天台的價值！

參考返鑽石山鳳德邨最近一伙綠表成交，屬於銀鳳樓中層32室，實用面積349平方呎，以未補地價185萬元沽出，呎價為5,301元。換言之，即係呢間屯門連天台村屋銀主盤的推拍平均呎價，更平過二手公屋成交價呎價，完全反映出銀主想趁市旺的時候「走貨」的決心。

天台出口上方有頂蓋　需查清是否獲豁免

另外，燈神又睇下拍賣行放出來的放盤相，村屋單位除了內籠新淨採光度充足之外，更加是用了梗廚設計，附加的天台空間闊落、景觀亦開揚可望山景。不過值得留意的是，天台樓梯出口上方設有一個頂蓋，所以買家要小心留意，記得問清楚代理呢個頂蓋係咪屬於「豁免管制屋宇的小型環保及適意設施」，否則有機會需要清拆。

離市中心廿分鐘車程、買餸要買足一星期

另外，燈神亦發現屯門南朗原來位於龍鼓灘附近，如果自己揸車出去屯門大型商場都要20分鐘，行路更加要行足2個鐘，即是如果平時有買餸煮飯的習慣，睇嚟都要買足一個星期的份量先夠。不過燈神都明白，正所謂「一分價錢一分貨」，既然村屋單位呎價平過公屋，咁交通方面都要取捨一下。

殘裝兩房公屋叫價108萬

由於燈神平時無駕駛習慣，所以就唔諗住咁遠啦，揀返市區樓算啦。於是又睇到拍賣場有另一個低水放盤，就係粉嶺公屋華明邨一間未補地價的殘裝兩房銀主盤，早前銀主以108萬元叫價放盤，呎價為2,438元。單位屬於華明邨4座低層1室，實用面積443平方呎、兩房間隔，可以外望山景及樓景。

內籠十分殘舊、滿屋Hello Kitty造型

雖然單位叫價好平，但燈神睇真啲單位內籠十分殘舊，牆身及地板有不少黑色污跡，大廳中間有一個非常大的Hello Kitty貼紙，而浴室洗手盆上方的鏡子亦係Hello Kitty造型，都睇得出原本屋主都幾有童真。

煮食爐嚴重鏽跡、浴室洗手盆下方櫃門位脫落

不過整個公屋單位的確相當陳舊，例如浴室洗手盆下方櫃門位出現脫落，廚房雖然以梗廚設計，但煮食爐位置有嚴重鏽跡。據燈神所知，呢個單位至少涉及兩宗財務公司借貸紀錄，淪為銀主盤後就被清空，其後一直丟空。

「無契樓」要有「FULL PAY」準備

正當燈神想再問多少少詳情的時候，發現由於今次單位不設樓契，即是一般我地所講的「無契樓」，而呢類單位是好難向銀行承做按揭。換言之，如果燈神真係要買的話，就要有「FULL PAY」嘅準備，加上呢位單位內櫳勁殘，如果真係買的話，恐防都要用多十零廿萬全爆裝修，到時加埋「FULL PAY」筆錢，睇怕又令置業成本急增。

柴灣民生舖銀主盤「腰斬價」2680萬沽

銀主除咗喺住宅市場急走貨外，燈神又望到柴灣宏德居商場B座有批舖位銀主盤，最近以「腰斬價」2,680萬元沽出 。據知呢批舖位由8月份的2,850萬元叫價放售，銀主為加快走價減價至2,580萬元，最終經拍賣後成功以2,680萬元沽出，雖然呢批舖位成功競價100萬元，但較4年前買入價5,828萬元相比，仍然大幅度劈價54%，今次成交直頭可以話銀主要錢不要貨，以一個「腰斬價」成交。

原業主「菜檔小天后」簡利珍　舖位兩度借財仔共千萬

燈神好奇點解呢批舖位原本業主是邊個，結果發現呢批舖位大有來頭。原業主是有「菜檔小天后」之稱的簡利珍，在2021年10月透過勝皇投資有限公司斥資以5,828萬元購入。

在2021年11月及2022年9月，向大型銀行承做一按及二按，其後在2024年8月及9月份再向財務公司分別借三按，分別涉及500萬元，合共1,000萬元。不過可能撞正市況下行、大眾轉為網上消費令消費模式轉變，以及北上買餸風氣盛行下，最終資金周轉不寧要淪為銀主盤收場。

銀主盤雖平　惟隱藏複雜產權、按揭限制等問題

最後隨著樓市氣氛回暖，不難發現由屯門呎價低於公屋的村屋、粉嶺殘裝公屋，到柴灣民生區舖位的「腰斬價」成交，都反映住銀主趁市況轉旺積極套現的決心。

不過，燈神提醒雖然呢啲銀主盤價格吸引，但亦隱藏著產權複雜、清拆僭建物、裝修成本高、按揭限制等風險，所以想有意入市的買家記住在「撈底」同時，更需審慎評估自身資金實力與風險承受能力啊。