我的九龍城｜積極推動三無大廈優化管理和樓宇安全

來稿作者：林博

特首李家超於去年施政報告指出，政府將於2025年在選定的小區推行「聯廈聯管」試驗計劃，安排同一物業管理公司聯合管理鄰近的舊樓，尤其是「三無大廈」和其他舊式樓宇。到2025年7月將會落實《2024年建築物管理（修訂）條例》，鼓勵業主參與大廈的重要採購決定，改善法團的透明度和問責性。目前全港三無大樓合共四千餘棟，其中九龍城區內數目多達數百棟。在接下來的一年時間，將推展「大廈管理專業顧問服務計劃」至全港各區，為「三無大廈」提供更持續的支援。

在九龍城區，舊樓林立，政府已投入大量人力和資源協助改善區內大廈管理，最終仍需依賴業主立案法團作為合法人來管理大廈的公用地方。的確，透過政府多年的努力，區內「三無大廈」的數量已顯著減少，這一成果值得鼓舞。我們會與各持份者就大廈管理展開下一階段檢討，持續推動良好大廈管理，並持續推行《物業管理服務條例》下的發牌制度。截至2024年9月底，超過790間物業管理公司及超過14600物業管理人已獲發牌照。

九龍城區三無大廈優化管理計劃由2022年7月至2023年3月開搌，合共有21棟大廈已進行大廈優化管理計劃。第一階段以九龍城區土瓜灣道9-11號作為計劃試點大廈進行優化行動。第二階段則以九龍城區馬頭圍道119-121號、127A-D號、啟明街1-5號、玉成街1-3號作為計劃試點大廈進行優化行動。在進行優化管理期間，我們不斷創新管理模式，以經濟負擔及持續發展為目標。在介入管理時，我們必須避免對居民的財務狀況造成影響，避免增加居民額外的經濟負擔。同時，我們的管理模式應該具備持續運作的能力，達到收支平衡，無需依賴額外的資源或津貼來維持運行。

我們為三無大廈安裝閉路電視監控、風扇、信箱、太陽能板、廣告電視多項設施。以馬頭圍道99-101號為例，我們在大廈的公共區域安裝廣告電視，通過播放商業廣告或社區商家的廣告來獲取收入。這項收入通常會在大廈的運營費用中進行分配，居民和物業管理公司都能從中受益。減少了居民需要支付的物業費用。以進一步用於提升社區環境、改善公共設施等，減輕市民的經濟負擔，提升居民的生活品質。

同時，在大廈公共區域安裝了閉路電視監控、信箱以及風扇。隨著閉路電視的安裝，居民對大廈有了更高的信任感和歸屬感，外來人員亦起到了警示作用，若發生意外事件或糾紛時，閉路電視可以提供清晰的視訊記錄，方便追蹤及解決問題。安裝風扇後，降低了較為悶熱的樓層或位置的溫度，樓道內的空氣質量得到改善，潮濕程度亦得到舒緩。信箱的增設，減少住戶信件丟失的風險，確保住戶的個人信息和信件不會被隨意查看或篡改，有助於提升大廈的整體形象，增加居民的歸屬感。若日後在大廈天臺安裝太陽能光電板，將太陽光通過光生伏打效應轉成電能，可有效的吸收太陽所發出的光，並產生電壓與電流。生產的電力可轉化為經濟效益，不僅能夠減少電費支出，還能有多一項收入補貼大廈的物業費用。

為了「三無大廈」更好的發展，「聯廈聯管計劃」通過協調多棟「三無大廈」進行統一管理，從而節省管理成本，讓業主能夠以更為相宜的費用享有物業管理服務。三無大廈計劃在將採用來會區域化管理模式，全面提升服務的價值和效率。期望可以引入更多元化的服務，例如關愛隊服務，組建關愛隊，關心居民的需求，包括協助居民尋找工作；提供托兒服務、滅鼠滅蟲計劃、清潔服務等；提供社會服務轉介，協助居民轉介至社會服務機構相應的服務；設立更多的社區客廳，為住在劏房的居民設立社區客廳，提供一個安全舒適的交流空間。

未來，希望有更多的團體可以參與到聯廈聯管計劃中。發揮各行各業的專業知識和能力，為三無大廈居民提供優化工程和服務，提高市民的生活感和幸福感。

作者林博是九龍城區議員、九龍社團聯會副秘書長。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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