黃頴灝｜家園共治新里程 解讀建築物管理修訂條例的意義
良好的物業管理，是地區治理不可或缺的基石，更是點亮居民幸福感的關鍵火種。住的地方管理得當，環境整潔安全、設施運作順暢，才能讓居民真正安居樂業，凝聚成社區的溫暖生命力。反之，若物業失修衰敗，不僅生活品質驟降，更將拖累樓價，直接衝擊業主切身利益。改善居住環境這「最後一公里路」，正是地區治理成敗最真實的刻度。
根據房屋局2025年在立法會提供的數字，香港超過9500幢樓宇樓齡達50年以上，每年新增近300幢舊樓。這些大廈的維修管理問題，直接影響市民居住安全和物業價值。這些樓宇若缺乏系統維修，不僅威脅住戶安全，更直接拖累資產價值。研究顯示，管理混亂的舊樓成交價平均低於市價15%-20%。更關鍵的是維修工程中的制度漏洞。在強制驗樓計劃推行後，公眾屢揭發圍標行為，導致維修成本人為抬高30%至50%。
過往法團僅憑少數手寫授權書即可通過數百萬工程合約，業主事後才知背負巨債。例如2023年九龍某舊廈法團以37張授權書通過高於市價42%的千萬元工程，事件揭發後引發廣泛憤慨，這類黑箱操作，正是當局以結果為目標，決心根治痼疾。《2024年建築物管理（修訂）條例》（條訂條例）在7月13日正式實施，這項被喻為「業主賦權法案」的革新，是法律條文的修補，更是對「社區自治」理念的承諾。
新例變革：從賦權到防腐
《建築物管理條例》是一套規範多業權建築物的日常管理、維修保養、財務運作及業主權利義務的法律框架，尤其是業主成立法團後，怎麼統籌公用部分維修、管理費收支及重大決策。其核心目的是建立制度，確保建築物得到妥善管理，保障業主和住戶的權益，並促進社區和諧。條訂條例於今個月13日生效，重點包括擴大業主對工程採購的決策權、收緊財務審計要求，並將管理文件存檔疏漏列為刑事罪行，以提升透明度及問責性，保障業主權益。法案就建築物大型維修工程所需供應品、貨品或服務的採購，以及就建築物管理所需的其他高價值採購，施加若干規定。
第一，若每個大廈單位所攤分的維修工程費用超過$30,000元，將被視為大型維修工程採購，相關決議必須由至少5%業主或100名業主親身投票通過，以較少者為準，改變以往以手寫授權票就可以議決通過大維修，以致有可能工程被圍標及業主不知情下授權大型工程，令業主蒙受損失，法例修定對業主是有重大的保障。第二，就建築物管理所需的高價值採購，施加投標和申報規定，即法團成員需要以更透明方式在投標過程中申報及展示跟相關營運投標商的利益關係。第三，修訂財務報表的相關規定，包括要求每年總收入或總開支(或兩者)超過50萬元的大廈，不論單位數目為何，均須由委聘核數師審計財務報表。
法案訂立機制，使獲法人團體業主授權的自然人可按機制在法團業主大會等情況，代表該法人團體業主行事；並就法團等的財務報表及其他會計文件，及關乎建築物管理的會議程序施加或調整某些規定。修訂條例又將沒有保存某些關乎建築物管理的文件訂為刑事罪行。坊間有不少有心業主主動參與法團時表達擔憂，例如因為過往上任法團文件保存不全，新任委員會否因此有刑事責任，答案是沒有的。新法例是希望現任法團及業主從現在開始做好，及把決策流程透明化，讓其他業主都可監督，是一個有建設性的立法流程，這不是為有責任心的法團業主加上刑事罪名的負擔，而是為這些有心的法團業主加多一層保障。
未竟之路：從法律到生活的最後一哩
這次修例先處理公眾較為關注但爭議較小的議題，筆者相信政府的工作不會在法案通過後便停步，而是會以開放態度，廣泛聽取持份者意見，考慮下一階段的工作內容，包括處理委任代表文書（即授權票）和針對維修工程出現圍標的情況。新例最深刻的哲學在於重新釐清治理邊界，政府角色既非越俎代庖指定管理公司，也不是放任市場弱肉強食，而是搭建公平競技場。
儘管新例奠定堅實基礎，真正的考驗才剛開始。首當其衝是破解「業主冷感症」。香港公共事務參與率長期低迷，管理好大廈是業主及居民的責任，政府角色在於建立公平法律框架保障市民的權益，而非參與日常抉擇，更不會參與選出大廈用什麼管理公司，採用什麼承辦商或什麼工程優先，政府是負責制定法律框架如《建築物管理條例》以監管法團運作及保障業主利益，也會提供資助援助計劃，例如向三無大廈及為有需要的業主提供免費法律諮詢服務等。業主與居民應透過成立法團，積極參與大廈管理事務，嚴格監督服務質素，是守護家園與資產價值的根本。
作者黃頴灝是元朗區議員、民主思路聯席召集人（內務及地區事務）、環保公司董事。
文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。
