二手樓價今年續受經濟環境尚未完全回復、發展商去貨壓力，以及早年高位入市「摸頂」成本拖累，蝕讓成交頻現。差估署11月私樓售價指數顯示，樓價連升六個月，為超過4年來的最長升浪，惟與2021年9月的歷史高位398.1點比較，至今仍累跌約25.3%。香港樓市距離昔日「只升不跌」的神話，仍相當遙遠。

《香港01》翻查今年初截至本年12月，大部份有記錄在案的二手蝕讓成交，統計出2025年兩類蝕得最「甘」的10宗個案（分別以蝕讓幅度及蝕讓金額計算）。結果顯示，山頂歌賦山道一幢超級豪宅，足足蝕走13.1億元，成為香港住宅歷來最大額的蝕讓成交！除此之外，一批屋苑淪為「蝕讓重災區」，其中屯門緹岸更在十大蝕讓幅度榜中所佔7席，成為全年最慘烈「流血盤」，相關單位貶值幅度普遍接近六成！

山頂豪宅蝕逾13億　創港樓最大蝕讓金額

今年十大「蝕讓金額最高」的成交中，最矚目的是一宗山頂超級豪宅蝕讓個案，原業主損手13.1億元，創下本港歷來住宅蝕讓金額之最的紀錄。該物業位於山頂歌賦山道15號，為一幢獨立大宅，實用面積達18,078平方呎，採六房連套房及書房設計，另設9,948平方呎花園、2,788平方呎停車位、2,081平方呎天台、1,200平方呎前庭及1,631平方呎庭院。

銀主豪宅多次流標　終7.9億元成交

該幢超級豪宅於2023年淪為銀主盤，由銀行委任會計師樓擔任接管人接收物業。其後一至兩年間多次推出招標，惟一直乏人問津。至今年初，該物業意向價7億至8億元再度招標，最終於8月中以7.9億元易手，成交呎價約4.37萬元。

上手為內地富商陳紅天　曾言：只自住、不會賣

原業主背景同樣矚目。資料顯示，該物業原由深圳祥祺集團董事長、內地富商陳紅天於2016年6月向莊士機構國際（0367）購入，作價21億元，以可建樓面面積約9,212平方呎計算，樓面呎價高達22.8萬元，創全港屋地呎價新高！根據當年的交易條款，當中八成金額即16.8億元，陳紅天以現金分三期支付；而餘下兩成則以深圳羅湖物業抵押作支付。至2019年，他再向東亞銀行（0023）承做一按及二按。

以今年成交價7.9億元計算，陳紅天持貨九年，帳面勁蝕13.1億元，物業貶值幅度達62.4%，成為今年蝕讓金額之冠。耐人尋味的是，陳紅天曾強調「歌賦山道洋房只會自住，不會賣，也不會拿去抵押。」

摸頂入市難敵回吐　Twelve Peaks成第二大蝕讓

個別於高峰期「摸頂」入市的豪宅，即使地段與質素不俗，也難免要面對價格回吐。位列大額蝕讓榜第二名的，為山頂加列山道Twelve Peaks一幢單號洋房，實用面積約3,900平方呎，屬四套房間隔，望南區海景及開揚山景，設有名貴裝修及多款品牌廚具設備，並配備室內獨立電梯、泳池、私人花園及兩個車位。

7年蒸發1.7億　屋苑呎價較高位跌逾五成

該洋房於今年7月中以2.8億元易手，呎價71,795元。原業主為內地買家，2018年以4.5億元購入，持貨七年後帳面虧損1.7億元，貶幅達37.8%。

事實上，該屋苑由新地（0016）於2012年建成，其中一幢獨立洋房曾於2018年以呎價15.2萬元成交，創下當時全亞洲最貴洋房紀錄。以是次成交呎價約7.18萬元計算，屋苑呎價已較高位回落逾五成。

叫價2.4億無人問津　和福別墅銀主盤腰斬沽

至於今年蝕讓金額第三多的個案，同樣來自山頂。涉及和福道和福別墅一幢雙號屋，實用面積2,640平方呎，五房間隔，設有庭園約1,442平方呎、天台671平方呎及平台104平方呎。原業主曾叫價2.4億元，惟一直未獲承接。該洋房其後淪為銀主盤，由銀行委託測量師招標出售，終以1.15億元售出。

翻查資料，原業主為中港商人陳經緯及其相關人士，於2019年11月以2.6億元買入，當時透過公司股權轉讓方式（俗稱買賣公司）進行交易，成交呎價高達98,485元。以最新成交價1.15億元計算，陳氏等人持貨六年，帳面蝕讓1.45億元，蝕幅約55.8%。該洋房的呎價亦由高峰期的98,485元，大跌至43,561元。

蝕讓重災區集中新界　最高蝕幅逾五成

除上述「一鋪輸億億聲」的個案外，今年市場更出現多個「蝕讓重災區」屋苑。根據統計，今年錄得全數蝕讓的屋苑包括大埔天鑽、沙田玖瓏山、日出康城晉海 II 、屯門御半山、大圍薈蕎、馬鞍山星漣海、大埔逸瓏園、油塘曦壹、長沙灣喜遇等，範圍以新界一帶為主。當中蝕讓宗數由7宗至56宗不等，蝕幅由約3%起，最高可超過五成。

屯門緹岸淪陷　十大蝕讓排行榜獨佔7席

在上述統計中，屯門緹岸既是「蝕讓重災區」之一，亦是當中跌幅最驚人的屋苑。今年「十大蝕讓幅度最高」個案中，緹岸獨佔七席，跌幅由五成起跳，當中多數為銀主盤。跌幅最高一宗達約59.31%。原業主當年以437.5萬元買入，最終僅以178萬元售出，帳面蝕讓約259.5萬元！其餘上榜個案集中於緹岸不同期數及座數，跌幅介乎約51.6%至59.3%。

值得注意的是，年內緹岸並非完全沒有「賺錢」成交，但僅有兩宗錄得約6%的短炒獲利，分別為2期3A座高層G室及5座低層G室，分別持貨5個月及2個月，帳賺21及18萬元。除此以外，屋苑二手成交全線「見紅」。

恒大財困觸發連鎖效應　緹岸銀主盤湧現

翻查資料，屯門緹岸成為全年蝕讓幅度最嚴重的屋苑，與發展商財困及劈價風波息息相關。項目因恒大財困而由福彩發展接管，福彩其後大幅減價六成促銷貨尾，令屋苑造價急挫，不少單位淪為負資產，銀主盤數量亦隨之攀升。另一邊廂，不少銀主見發展商大幅劈價促銷，亦紛紛加快減價去貨步伐，導致緹岸「霸佔跌幅榜」，當中跌幅最高的一宗銀主盤接近六成。

港大張聖典：銀主急劈搶客、差價可向原業主追討

談及緹岸銀主盤紛紛大幅劈價出貨的現象，香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典表示，從法律角度而言，可以理解銀主傾向劈價求售、盡快套現。他解釋，若最終售價低於原業主的欠款總額，銀行可就差額向原業主追討，因此銀主毋須承擔低價出售的損失。

此外，部分銀主盤的業權可能不夠清晰，單位內部保養狀況亦未必理想，故在整體樓價已普遍回落三成的情況下，銀主盤以市價五至六成出售實屬合理。至於今年市場出現銀主豪宅盤蝕讓高達13億元的驚人個案，張聖典認為屬個別事件，未能反映整體市況。

他解釋，由於該超級豪宅「太貴重」，故在銀碼龐大的情況下，市場上有能力承接的買家較少，銀主為求盡快脫手止蝕，需提供更深的折讓出售。

大蝕讓屬個別情況　半新盤定價失衡為主因

張聖典更指，上述「蝕讓重災區」屋苑何以淪為「跌市急先鋒」，背後原因值得深思。他解釋，部分半新盤早年開售時定價相當進取，甚至出現新界盤呎價逼近市區水平的情況。然而，新界盤與市區盤在地理位置、社區配套、交通便利程度上均存在明顯差距，售價卻被大幅推高。因此，當市況回復平靜、買家「冷靜下來」並擁有更多選擇時，這些樓盤的售價便會由市場重新釐定，回歸合理水平，令昔日「溢價」屋苑首當其衝。

撈底須謹慎　高回報與高風險並存

那麽面對跌市，現時是否已到「撈底」時機？張聖典則奉勸普羅大眾，切勿盲目跟風。他解釋，因現時未見大規模專業投資者進場，而歷次市場見底時，往往都是專業投資者率先「先知先覺」出動，故當前市況下入市投資仍需審慎。

況且要看準市況撈底，雖有機會快人一步，但風險同樣偏高，因高風險往往也意味著高回報。張聖典補充，不過對於個別「計得掂數」的投資者而言，若預期回報能覆蓋借貸成本等開支，現階段開始入市也不失為一個選項。

料一手議價力勝二手　明年樓市橫行整固

展望明年樓市走勢，張聖典預期，樓價將會橫行整固。發展商手頭上仍有新盤及貨尾，需要慢慢推出市場消化。故一手市場的議價能力必然比二手市場優勝，導致整體樓市將呈現膠著橫行的局面。