劏房圍城|基層苦境數據背後 租管只可是短期措施 出路在何方?

撰文:王潔恩 張嘉敏
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香港看似繁榮,作為最富有的城市之一,暗角處是數以十萬人屈居在惡劣環境的劏房。片瓦遮頭得來不易,有人每日在廁所旁切菜做飯、子女屈膝在床上做功課,就連一扇窗都變得奢侈。
作為社會最基層,在劏房圍城之境,出路在何方?
(系列完)

香港看似繁榮,作為最富有的城市之一,但背後卻有至少21萬人屈居在劏房。(李澤彤攝)

至少21萬人居劏房

香港樓價高企,劏房成為了基層的容身之所,不過,到底全港的劏房有多少?統計處在2018年公布全港劏房統計數字,按2016年中期人口統計的結果,全港約有21萬人居於9萬多個劏房內,人均居住面積中位數僅得56.5平方呎,比起公屋標準的75平方呎更低。

不過,政府曾承認,未能編製準確的工廈劏房數字。因此,實際數字可能隨時更多。而在運房局今年底發表的《長遠房屋策略》周年進度報告中,亦曾估算居於住環境欠佳的住戶,數目多達12.2萬個,較去年多2.4%。

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公屋輪候時間不斷延長

本港連續第十年高據全球樓價最難負擔城市的榜首,港人需不吃不喝20.8年才能「上車」。基層要擺脫劏房,公屋成為了唯一曙光。不過,公屋輪候數字卻一再延長,整體申請宗數多達26萬宗,一般申請者平均輪要輪候5.6年,三年上樓承諾成泡影,更遑論單身申請者動輒要數十年時間。運房局局長陳帆早前更曾指,要達到三年上樓目標,承認「相信時間稍長」。

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12萬住戶 僅得1200伙過渡屋

公屋供應有限,今屆政府提出興建過渡性房屋,成為了基層的另一希望。政府今年初曾宣布「加碼」,將過渡性房屋未來3年的供應目標,由1萬至1.5萬伙。

不過,截至今年10月,只有約1,200個過渡房單位落成,即使連同即將推出或仍在研究階段的3,400伙,政府覓得的土地,只足夠在未來3年提供只約1.32萬個單位。對比全港約12萬個居於環境欠佳的住戶,仍然是「僧多粥少」。

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呎租:床位105.6元 vs 豪宅35.5元

無法脫離劏房,為求一個居所,劏房租金自然水漲船高。就連遇上世紀疫症,社會一片愁雲慘霧,劏房租金仍然居高不下。

社協曾發表研究,一個連房間都不及、僅得18呎的床位,呎租約一年間已由91.6元「破百」升至105.6元,升幅高達15%,相反,普通的私人細單位,呎租只由36.5元微升至37.5元,升幅只得2.7%。而劏房的呎租更大幅拋離豪宅,在今年8年,1,076至約1,721呎的大單位,呎租只需35.5元。

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劏房租金佔收入39%

此外,劏房租金更侵佔了收入一大部份。早在2017年,根據「關注基層住屋聯席」的調查報告,當時劏房的住屋開支已佔收入比例34.6%至40%。而據社協的報告亦指,在2020年,整體劏房戶的租金亦佔收入39%,二人家庭更可高達50%,可見情況未見改善。相反,公屋平均租金與租戶平均家庭收入的比例,在2019年只有9.39%。

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被濫收水電費

除了租金昂貴外,劏房戶被濫收水電費亦屢見不鮮。社協去年6月曾發表研究,受訪劏房戶每度電中位數達1.6元,對照中電價每度電約0.9元超出近倍;水費方面,受訪劏房住户每立平米水中位數則為15元,收費已遠超官方上限的三分之一。

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建議制定標準租約

觀塘劏房居民關注組組織者陳穎彤指出,在疫情下不少劏房戶仍面對加租,只有小部份業主願意減租,而在劏房市場,無租約或打釐印的情況亦很普遍,故建議制定標準租約,「無租約的話,業主要佢幾時搬走都得…有街坊搬咗入去一日後,業主就即刻話唔租。」

陳穎彤說,過渡性房屋數目有限,而且不少項目仍在興建,劏房戶要入住過渡性房屋,甚至比輪候公屋更難,抽中的機會如「中六合彩」,「有街坊申請過四、五個計劃,都無一個中。」她以觀塘區為例,暫時只得房協花園大廈的20伙過渡屋,「有200個街坊入面,得一個抽到。」

陳穎彤認為,有用的租務管制應包括不同元素,包括規管租金水平及加租幅度。她建議,可考慮兩年不准加租超過5%、實施「優先續租權」,或將租期調至「一年死約、兩年生約」的三年期。同時,不少劏房環境惡劣,認為政府應為住屋標準制定指標,例如單位面積、衛生設備等。

她又指,若最後能落實租務管制,政府應設立部門監察實施情況。陳指出,明白自由市場的道理,但現時不少劏房業主「賺到盡」,故政府應「出招」,令租務市場更健康和平衡,「賺錢能唔能夠有良心啲?」長遠而言,政府亦應盡快善用現有土地興建出租公屋。

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每次加租不得10%

香港社區組織協會組織幹事呂綺珊指出,劏房的租金水平高企,建議政府監管加幅,例如每兩年才能加租、每次加租不得超過10%。她又指,政府應掌握全港不同劏房的狀況,從而制定租金指數,讓基層租樓前可作參考。就劏房的住屋環境方面,她認為政府可制定指引,長遠而言,政府應盡快興建更多公屋,而現金津貼等的短期措施,亦應涵蓋更多人。

難完全令劏房消失 長遠只能靠增建公屋助上樓

明愛專上學院湯羅鳳賢社會科學院高級講師、全港關注劏房平台召集人賴建國指,政府推行租務管制需要同時監管租金水平及加幅,並應設有仲裁機制制定水平及增幅,他建議仿效最低工資委員會,規管租金水平及增幅。他亦指出,「『劏房』租務管制研究工作小組」於明年提交報告後,市場反應將較政策措施來得快,或隨之而來面對加租的問題。他建議政府應推出租約登記制度,令政府可紀錄租務情況,亦同時達到租金凍結登記的用途。

他指,因應公屋供應不足,難完全令劏房消失,若政策過嚴隨時迫使基層市民搬到更差的環境。他指,當年用上近10年時間令籠屋數量減少,而解決劏房問題亦非單靠租管能夠處理。他認為租務管制僅為中長期的解決方法,而長遠而言仍需要配合增加公屋供應。

葵涌劏房居民大聯盟成員吳堃廉同樣指,短期內難完全取締劏房,否則只有更多黑市劏房,因此短中期需要靠租管保障住戶。而長期則要增加出租公屋的供應量。現時政府對劏房戶未有統一定義,建議應參考關愛基金「為低收入劏房住戶改善家居援助計劃」,若符合有關資格便可定義為劏房戶。他指,政府可參考差估署的租值數據,根據同區租金升幅釐定劏房租金水平及升幅。

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