紐約柏林齊推租金管制新政 政府不應陷入放任樓市的迷思

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在現代資本市場中,房地產交易是當中十分關鍵的一環。在市場經濟話語下,這是眾多投資者意圖增值資本的工具之一。然而,當房地產活動過於劇烈,導致住宅價格上升,並拉高租金水平,這對於沒有物業產權的居民來說,儼如剝削他們的住屋權利。於是乎,在平衡自由經濟和社會公義的社會學論題裏,大城市的租金管制,一直是經常出現的政策倡議。

最近,美國紐約州和德國柏林,便先後立法擴大及通過租金管制,務求遏止地區內「瘋狂」的住宅租金水平。

歐美的反資本示威正在回潮嗎?(Getty Images)

亞馬遜事件 東岸左翼的大反擊

首先要說一說紐約這半年的社會輿論背景。

年初,美國電商巨擘亞馬遜(Amazon)本來希望在紐約長島(Long Island)大展拳腳,建造第二總部。不過,以民主黨新科眾議員小花奧卡西奧科爾特斯(Alexandria Ocasio-Cortez,簡稱AOC)為首領導的工會和左翼組織極力反對,認為亞馬遜的進駐會拉高區內樓價,低收入及夾心階層的生活成本將會進一步加重。他們成功號召大批市民上街示威,事件演變成紐約全市的反資本運動,亞馬遜最終在2月宣布擱置計劃。

AOC是民主黨內新星,立場偏激進左翼。(Getty Images)

此一運動牽起了以紐約為首的東岸左翼風潮。市民過去一直抱怨美國大城市的房價與普羅大眾的收入不成正比,畸形的房地產市場迫使沒有業權的低收入人士離開城市。這一輪左翼風潮使到這個階層的群眾更敢於說出對樓價問題的不滿。在激進左翼民主黨人的倡議下,東岸大城市要求擴大租金管制等遏抑樓市政策的政治聲音越來越大。

於是,紐約州早前正式通過立法擴張租金管制措施,目標是規範市內價值超過100萬美元的公寓單位。在現行的法律下,只要居住者連續兩年的年薪高於20萬美元(約156萬港元),或單位月租超過2774美元(約21,713港元),業主則可以免受租金管制條例規範。

高價物業不應受管制

租金管制的副作用是會降低物業回報,進而令單位貶值,這不是自由市場的健康狀態。因此,租管主要是幫助經濟能力較差的人士,原本針對的也是較舊或低價的住宅單位。然而,紐約州擴張租金管制,較高價值的物業單位,也納入管制範圍以內,大業主和地產商自然群起表示不滿。

早在二月,亞馬遜擱置長島總部計劃後,不少資本家及房地產業者抱怨整個紐約的市場氣氛已極度「左傾」,盲目崇尚社會主義。更有商會在華爾街登大型廣告,批評奧卡西奧科爾特斯,並指摘民主黨左翼政客的激進倡議,使紐約流失大量工作及經濟發展機會。這次紐約州政府通過擴張租管,進一步加深資本市場既得利益者的不滿。

紐約地價屬全球前列,擴充租金管制範圍自然激發市場動盪。(Getty Images)

擁有布魯克林(Brooklyn)區內9幢物業的投資者Chris Anitheos提出另外一點。他認為,租金管制將使業主失去翻新舊樓的誘因,物業質素將會下降,連租客的生活素質也會受到影響。

來自歐陸的迴蕩:柏林2020實施新管制

無獨有偶,大西洋彼岸的德國柏林,市政府也在周二正式通過法例草案,2020年起開始實施為期5年的租金凍結(rent freeze)管制,德國各大城市紛紛表示考慮跟隨。

柏林被認為是西歐國家中樓價最低的首都。就算與德國國內的各大城市比較,如慕尼黑、漢堡、法蘭克福等,柏林的生活成本也算低廉。不過,這十年來不斷有外地人來到柏林找尋工作機會,使區內樓價節節上升,讓柏林在這幾年同樣面對房地產泡沫問題,社會上更開始出現對放任地產產業自由發展的反思。

租金管制一直是經濟學和社會學極具爭議的課題。有人認為,缺乏經濟誘因的地產市場,是否有利城市持續發展?福利主義式的「人人有屋住」倡議,會否變成「養懶人」的民粹政策,使城市喪失成長活力?柏林市政府宣例後,總理默克爾也對柏林是否需要實行租金凍結,表示懷疑。

因為外地人不斷移入柏林,以致當地的樓價近年來節節上升。(Getty Images)

可是另一方面,租金管制的聲勢之所以日益壯大,也是因為在不少缺乏規管的城市,地產的放任式發展已經嚴重危害民生,綁架經濟。在反對租金管制的聲音中,主要有三種原因:一,利益集團;二,房東和有產者的憂慮;三,贍養懶人。

業主和有產者的憂慮

對於大業主和地產商等傳統既得利益者,畢竟他們擁有業權,在自由市場經濟體系下,他們對租金管制存在的憂慮,容易理解。

不過,作為負責任政府,固然需要周全保護私人業權財產,但亦需要時刻審視社會公義槓桿的平衡,避免權力傾斜某一方。對於過度炒樓行為,需要有所遏制,確保市場資金流入其他產業,避免偏重房地產投機,以促進經濟活力。

變相贍養懶人?

而針對「養懶人」的憂慮,則要視乎身處的社會情況。對於像紐約、柏林之類的國際性大城市,都市發展已極度成熟,社會系統運行已有常態規律,「養懶人」這種憂慮是不切實際的。這些大城市租金高得離譜,且資金聚集,炒樓人眾多,以至於到了「老者無所依,本地人住不起房,各產業因地產成本過高,無法延續」的情況,這就需要政府發揮作用,予以規管。凡是政策皆有利害,不能因小害而失大局,抹殺租金管制對於調控市場的重要性。

歸根結柢,凡是需要把握「度」,不偏不倚。經濟低迷時予以刺激,過熱時予以降溫。針對樓市,健康時也要着眼積穀防饑,為未來鋪路;紊亂時則予以矯正,不讓其綁架經濟。

無可否認,租金管制的確能遏止房地產的過熱,杜絕樓市泡沫,拿走房地產投資放在城市經濟發展項上的「刀」。美國當年的次貸金融風暴,便是證明了房地產「綁架」自由市場機制的後果。歐美國家意識到,不能放任自由主義在房地產投資產業中胡作非為。否則,歷史只會重演。

2008年席捲全球的金融海嘯,相信大家仍記憶猶新。(Getty Images)

反觀香港,房屋市場早就與實際社會情況脫勾。根據德意志銀行(Deutsche Bank)早前發表的《2019全球物價報告》(Mapping the world’s prices 2019),香港除稅後的人均月薪只排第27位,但在房租一項的價格則排名第一。在香港,基本上一般普羅大眾憑着自己的正常工作收入,根本不能負擔購買一層自住單位的成本。

在我們置身的這座城市,面對「房地產綁架自由市場」困局,比起紐約和柏林更形嚴峻。要解決「住房難」的燃眉之急,相信香港政府也要考慮將租金管制,納入未來調控樓市的「工具箱」裡面。



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