上期探討有關香港應如何提升「地區營造」，當中最首要的是我們必須明白自身的弊處。香港素來以「購物天堂」享負盛名，透過多個國際奢侈品品牌打造高端形象，但實情是偷換老生常談的「假豪宅」概念至「假高級消費區」，說到底就是差不多的商舖，提供差不多的商品，卻未有給予玩樂等「新消費」體驗。

現時香港人前往深圳、廣州、佛山、中山、珠海、澳門等多個大灣區熱門城市均相當便利，最遠的城市也只需要約兩小時車程，相等於居住新界的市民往返港島區。此外，雖然中國內地一線城市旅遊區的消費指數與香港相若，但前者可提供的體驗卻比香港更深，至少有新鮮感。

另一方面，香港人不是花不起錢或不願意消費，反而是著重「性價比」。打個比喻，現時市民用1,000元留港消費只可以得到三星級服務體驗，但相同價格在大灣區城市卻可以享有五星級服務體驗。從消費者角度而言，以同等價錢便能享受新體驗何樂而不為。

先撇開旅遊景點，香港人最熟悉且最常接觸的地方莫過於「商場」，而今時今日中國內地新型商場的樓面面積龐大經以不在話下，亦積極引進「文化教育娛樂（Culture-Edutainment）」業態，兒童教育中心、科技體驗館、藝術工作坊、互動展覽等體驗比比皆是，滿足兒童學習及娛樂空間的需求。至於商舖種類更是多元化，在同一空間便能滿足家長、成人、年青人等多個客群的購物需要。商場範圍內亦設有高強度體驗的戶外用餐（Al Fresco Dining）概念，在露台、花園或陽台等開放空間設有餐廳、咖啡館等私人聚會場所，讓人們在自然環境中享受美食、新鮮空氣和美麗的景色，給人一種輕鬆和親近大自然的感覺。

反觀香港，大部分發展商則重於商場外觀設計，場內商場只有配備大型連鎖零售店，店舖類型一式一樣。以近期新開幕的西沙GoPark為例，設有寵物公園、兒童遊樂場、滑板公園、連鎖食肆餐廳、零售商店、各類戶外運動設施等，在場地佈局（Site configuration）上屬不錯的嘗試，但實際上只是一般公園、消費、體育館等場館混合體，缺乏特式賣點，最後GoPark用途或只會淪為服務當區一帶居民的「社區中心」。

事實上，港府用公權力收地並賣地予發展商，待庫房入賬然後再分配資金，歷時過長且缺乏彈性，同時對於市民大眾可負擔的設施卻無能為力。港府應「以民為本」，展開快速研究，深入了解市民真正追求的生活品質品味（Quality Taste）。

下期筆者將會同大家拆解如何透過豁免非住用樓面面積，鼓勵發展商於商場內加入更多其他元素，塑造具有主題特色的體驗區，提升商場吸引力，並滿足市民對生活品質品味的追求。各位讀者有任何想法，歡迎留言給我作討論。

【財經專欄】黃仲澧

現為普縉控股集團規劃及發展部董事總經理、打鼓嶺鄉事委員會顧問，以及香港地產專業發展中心規劃及發展委員會主席，並曾任多間大學及院校之客座講師。為政府、公營團體和不同大型私人企業等，提供跨領域專業、房地產及商業評估、運輸、可持續發展及園景建築顧問服務，協助制定城市及產業發展策略。

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