【01政策分析/11 SKIES/SKYTOPIA】財政司司長陳茂波曾經形容，「機場城市」願景的重要把手是SKYCITY（航天城），而SKYCITY的亮點是11 SKIES，「將成為全港最大的綜合商業發展項目，提供一系列新穎的娛樂、零售和餐飲選擇，以及商業辦公樓面，以發展醫療、保健、金融等服務」。惟有目共睹，這個娛樂樞紐項目落成至今可以說是「十室九空」。《香港01》記者5月在現場所見，整個商場只得兩間食肆營運。

投資200億元籌建、負責營運11 SKIES的新世界發展，日前與機管局達成協議提前終止合約安排，娛樂樞紐連同三幢辦公大樓無償轉移予機管局，並且支付超過30億元。對於近年積極減債的新世界，此舉被視為「壯士斷臂」，免除原定由2028年至2066年、每年18億元的最低保證租金責任。而將全面主導項目的機管局則表示對前景充滿信心，表示11 SKIES將會改名並重新定位。

新世界2018年擊敗新鴻基、恒基、會德豐及帝國集團，投得航天城A2及A3地段。投資額200億元，總樓面面積377萬平方呎。其提出的保底租金，據說較出價第二的標書高出一倍，以整個合約期的租金來說，對項目客流及商業潛力的押注相當進取。

200億投資「壯士斷臂」　T2延誤是否成因？

後來新世界面對債務危機，不少人回過頭來評價11 SKIES的投資是否過於進取。但值得留意的是，三幢甲級辦公大樓已於2022年7月落成啟用。娛樂項目方面，樓高三層的兒童職業體驗樂園於2024年9月初試營運，與近30個國際及本地品牌合作，提供近70個職業角色體驗；Chill Kids Club亦設有十多個主題遊樂區，包括巨型波波池、沙池、賽車場等。至少從工程進度而言，在新世界的財務壓力之下，三幢辦公大樓及娛樂樞紐項目依然落成啟用，11 SKIES亦不是完全沒有娛樂設施以吸引人流。

另一方面，二號客運大樓（T2）延遲啟用的影響也不能不討論。新世界曾經強調，11 SKIES與擴建後的T2無縫連接，經過相連的行人天橋即可直達；在「1.5小時生活圈」的概念下，11 SKIES將為香港、深圳、珠海、中山等三千多萬大灣區居民帶來耳目一新的體驗。

T2作為三跑道系統項目的其中一部分，早於2019年11月關閉擴建，原本預計在2024年重開，提供全面的抵港及離港客運服務。然而，T2延至今年5月重新啟用，現階段只提供離境與登記服務，不設抵港及登機橋設施，而T2客運廊亦預計要到明年年底前才投入服務。

旅客模式轉變　商場不只消費購物

在機管局發表《從「城巿機場」到「機場城巿」》報告、重點發展SKYCITY的同年，新加坡樟宜機場的「星耀樟宜」項目落成啟用，「雨漩渦」從玻璃穹頂的圓形開口傾瀉而下，「森林谷」的室內熱帶雨林種植數千棵樹木與灌木。「星耀樟宜」順利吸引轉機旅客以及新加坡人專程前往，令機場成為結合生活與觀光的獨立地標。

商業模式不可能直接複製，但新加坡至少證明了機場可以成為景點。回看香港，無論是機管局招標，抑或新世界籌建11 SKIES，同樣以娛樂樞紐項目作為定位，而非高端購物商場。其原意引入室內外小型賽車場、韓國沉浸式多媒體藝術館、飛行影院、柏靈頓歷險樂園等，明顯重視娛樂體驗及打卡文化。但隨着11 SKIES人跡罕至，不但多個娛樂項目再沒下文，連先行進駐、試業營運的親子設施亦相繼離場，令商場更加門可羅雀。

運輸及物流局6月回覆立法會議員的提問，曾經歸咎於近年消費者及旅客的行為模式轉變，認為要規劃11 SKIES商場日後的定位、主題、行業組合和營運模式，包括增加娛樂及餐飲的元素。機管局宣布將接手項目時，亦表示將聚焦引入適合不同年齡層的創新娛樂體驗、多元化餐飲選擇，以及全方位消費體驗。

若然問題成因在於進駐商戶的種類或組合，這可能是對症下藥的方法。但如果是因為T2延期，那麼是否要待T2服務全面重開、客運廊明年啟用，11 SKIES才更有條件吸引人流？抑或即使T2的抵港及離港服務全面投入後，經T2轉機的旅客、港珠澳大橋香港口岸的使用者以至香港市民，仍然傾向直接進入市區或登機離開，而不是花半天時間在機場周邊停留？判斷現況的成因尤其重要，在於新世界退出項目後，機管局將直接負責營運。

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