上回提要，港府應「以民為本」深入了解市民追求生活的品質品味（Quality Taste），並可從豁免部分非住用樓面面積、補地價等土地或規管條款入手，鼓勵發展商於商場內加入更多元素，以塑造具主題特色的體驗區，提升商場吸引力，滿足市民對生活品質品味的追求。

據AI大數據分析，假設誤差率約為20%，香港與深圳現時「十大」商場總面積分別為約900萬平方尺及約1,900萬平方尺，其中近年新興的「文化教育娛樂（Culture-Edutainment）」則分別佔約10至15萬平方尺及約28萬平方尺，總面積佔比約1%及1.5%至2%。雖然百分比數字上兩地差異僅約0.5%至1%，但深圳商場總面積基數比香港大10倍，而1%的相差面積已相當於10萬平方尺。

在公共空間規劃的層面上，除了「公共領域（Public Realm）」及「私人領域（Private Realm）」，亦有分出「半公共領域（Semi Public Realm）」及「半私人領域（Semi Private Realm）」的概念。「半公共領域」較傾向劃為公家使用，但有某程度的私人使用目的；反之，「半私人領域」亦然。香港寸金尺土，時下商場形式如此單一，主要由於大部分都是盈利最大化的商場商戶組合（Trade Mix）；在商言商，發展商或難以在場內提供太多微薄利潤的「文化教育娛樂」地方，而幾乎沒有任何東主會放棄賺取高昂租金的機會。

然而，商場要提高吸引力，必須從一般純購物商場增值成多元化商場，以創造獨特個性。因此，過往當商場生意淡靜時，東主方容許於場內加入文化特色；當市況回勇時，頓時重回最賺錢的純購物商場。周而復始，商場最終也未能創新，加上現時大灣區多個「競爭者」，其單一性的市場失靈具體表徵更為明顯，即未能如預期般圓滿達成社會最理想狀態。要解決市場失靈的問題，其中一個方法是提供「誘因及義務條款（Carrot and Stick）」機制，讓更擅長營運的商家，在達到盈利目標的同時，亦能解決市民可負擔消費的需求。

就非住宅物業而言，現今政府估價的前設，是以獲批非住用樓面面積中最賺錢的用途計算，但商業土地用途定義太廣泛，也有部分土地不這麼賺錢，那投資者怎會有足夠誘發展成相關用途？事實上，政府早前推出為期兩年「善用商業項目中的公共空間」的試行計劃，包括放寬商場或其他商業項目的室內和戶外公共空間在地契下的限制，藉此鼓勵發展商增加場內相關「本大利微」的元素。

另一方面，為提升住戶生活質素，港府早年已容許屋苑內的會所可獲豁免一定樓面面積；套用相同概念和參考國際成功案例，港府也可考慮在「公共領域」及「私人領域」推行「Pay for Success（PFS）」社區福利融資模式等鼓勵政策，即毋須公共機構支付發展項目的前期費用，相反由投資者負責支付建造及營運成本，並在有條件下豁免部份樓面面積。此模式吸引之處是，各方共同分擔項目風險，而投資者可獲得的利潤是與既定成果掛鉤。換言之，只要項目成功實踐成果，以及達到早前訂下增加遊客數量、創造或保留就業機會、提高員工工資等KPI，投資者將可獲實際獎金或額外資助作擴充，從而形成可持續經營的文娛模式。至於上述獎金支出，當局可從賣地收入中預先撥備。

大灣區的城市建設屬於後來者，當然會向香港，這個早年以旅遊、零售等享負盛名的「老大哥」學習。若果香港商場仍然一成不變，只會陸續流失更多本地消費力至其他城市。因此，當局應以北部都會區的新發展區作試點，透過創新特色商場提升生活和購物體驗，既吸引港人留港消費，同時招徠大灣區市民來港消費，為香港進行「形象大改造」，推動本地經濟發展。各位讀者有任何想法，歡迎留言給我作討論。

【財經專欄】黃仲澧

現為普縉控股集團規劃及發展部董事總經理、打鼓嶺鄉事委員會顧問，以及香港地產專業發展中心規劃及發展委員會主席，並曾任多間大學及院校之客座講師。為政府、公營團體和不同大型私人企業等，提供跨領域專業、房地產及商業評估、運輸、可持續發展及園景建築顧問服務，協助制定城市及產業發展策略。

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