廣州直擊「秦始皇」買樓變租樓樓盤 中介推香港借財仔「買」公寓
「大灣區睇樓團」在通關後愈辦愈多，吸引了不少香港人都跟團北上。不過，前亞視藝人、「秦始皇」劉永就聲稱，跟團去廣州買樓，落訂後才知單位無產權，簽的只是40年的租約。
《香港01》記者到廣州直擊，發現部份售樓中心職員要在記者反覆提問下，才會說明公寓的產權問題，更教人在香港「借財仔」個人貸款買樓。另外，有銷售員形容這些無產權公寓的前景樂觀，租戶在未來甚至可以分到業權，或涉誤導消費者。
在內地及大灣區執業的律師提醒，內地《民法典》規定一般租約超過20年無效，建議港人北上置業時要冷靜。國土資源部亦明確表示，部份所謂出租產權公寓，涉及違法用地、違法建設和違法銷售，産權不受法律保護。
總價60萬元人民幣「買」廣州兩單位？
前亞視藝人劉永8月開記者會，指自己跟團到廣州「睇樓」，原本打算以總價60萬元人民幣購買兩個單位，但付了6萬多元訂金後，始知道是簽租約，不能買斷單位的業權。
現時內地有不少這種「無產權公寓」，到底這是不是大灣區買樓陷阱？
樓盤距廣州東站40分鐘車程
記者到廣州同一個樓盤「放蛇」，樓盤位於黃埔區，主要是廣州工業、製造業的所在地，從天河的廣州東站乘搭的士，需要40分鐘才能到達。雖然樓盤旁有商場和住宅，但該處並不是旺區，人流不算多，旁邊的地舖有很多都未租出。
售樓中心就設立在樓盤的附近，入內參觀都需要用微信登記。職員先介紹樓盤周邊的設施及發展後，帶記者參觀售樓中心內的示範單位。職員介紹指，該樓盤皆是複式單位，最大的45平方米單位（約484呎）只需約人民幣60萬元：「自住就兩層一齊用，出租就拆成兩個單位，很靈活。」
業主為村委 稱發展商與「買家」同船
職員起初無特別提到產權問題，只表示要做按揭的話，不像一般買樓般做物業貸款，而是個人信用貸款。至記者提到想看發展商的賣樓許可證，職員才表示，並非賣個人產權證，簽的亦是租賃合約：「我們只賣40年使用權，不是賣產權，現時廣州市場都是在做這種公寓。」
追問之下，職員再詳細說明，附近的南崗村村委是樓盤的地主，發展商是代為發展。換言之，樓盤所有單位的業主均為村委。職員又嘗試釋除記者的疑慮，指雖然村委是業主，但和發展商達成了共識，保證簽約後40年間，土地上的物業均為發展商及租戶使用，不可拿去抵押或轉讓：「我們開發商和你們是坐在同一船上。」
先稱可以做按揭 再慫恿回港借「財仔」
既然「無產權」，又可否做到按揭呢？職員先稱可以，但並非房屋抵押貸款，而是個人信用貸款，「裝修貸、信用貸等五年貸款。」之後又稱港人回港申請私人貸款利息更低，「我們有很多香港客戶，在這邊買完單位後，回港申請貸款，因為利息低很多。」
實際上她是建議港人在香港人借「財仔」，向財物公司借款。
誤買糾紛愈來愈多
這些無產權公寓，在內地又叫使用權公寓、小產權房，顧名思義即付費買使用權，長租幾十年，不會成為真正業主。這些公寓，有些是建於工商業用地，另一些建於農村集體建設用地，後者概念和香港新界的祖堂地相似，不過內地政府明文規定，這些土地不可買賣，亦不可興建可供出售的住宅。有發展商就和農村合作，建屋之後分租出去，廣州黃埔、天河、荔灣區，甚至是北京、上海都有這些項目。
無產權公寓單位的「售價」比一般住宅便宜一大截，最平20多萬元就有交易，面積一般亦不大。由2020年起，內地已有不少人誤買這些公寓，有些人亦聲稱是被中介誤導買入，最後需要律師介入才能退回訂金。
租約40年滿後「跟政策走」
「買樓」變租樓之餘，這些無產權公寓與地主之間的協議，一般只有40年效力，那40年後又怎樣呢？職員表示，廣州尚未有到期案例，但其他城市已有類似樓盤的租約續期：「到時你放心，跟政策走，現在的政策一般也是補回稅金。」
租上租 鄰居變「賓館」
這個樓盤現時有三幢樓宇，其中一幢仍在興建，有一幢已經有人入住，另一幢剛交樓不久，但有單位已掛上出租，甚至是「公寓出售」的橫額。旁邊的商場有多間店舖，將這些單位「租上租」，當旅館經營，有店員更指，他們在該樓盤有百多個租盤，「你隨時來租都有」。
另一樓盤開宗明義「租樓」
廣東省內很多這類的「無產權公寓」，記者看過同區另一個樓盤，職員開宗明義說是簽租約，但仍稱「買家」為「業主」：「會簽20年和17年的主合同和補充協議，合同要拿去備案，那你就是一手業主了。」
職員稱接待過不少跟團「睇樓」的香港人，形容他們對無產權公寓的接受度較高：「因為它的價錢較香港樓價抵，香港人會覺得抵。」
聲稱政府帶頭開發 國土資源部：涉違法銷售不受保護
有人說「無產權公寓」是陷阱，但兩個樓盤的職員都稱容易轉手，前景亦樂觀。他們皆稱，「無產權公寓」為政府帶頭發展，大開發商、央企都在開發這種產品，只計廣州有幾十萬個同類單位。其中一名銷售員更稱，單層的公寓在未來5至8年「極有可能分割到產權證」。
然而，所謂的政府帶頭發展，並非指這些「無產權公寓」。國土資源部表明，試行城中村拆遷重建的「集體建設用地設租賃住房」，但這些房屋並不是「小產權」、「出租產權公寓」。國土資源部的官員更強調，「小產權房」涉及違法用地、違法建設和違法銷售，産權不受法律保護。
香港「大灣區睇樓團」 宣傳買公寓
香港不少專做內地樓盤的中介，都有免費的「大灣區睇樓團」，周末團較多人報，可即日來回或者兩日一夜，包車費、食宿。湊不夠人數，或想一兩個人去睇樓，經紀都可以安排，而且費用全免。除了推銷住宅，這些中介還會推銷「公寓」，以複式、商住兩用、可投資出租做招徠，價錢只有住宅的三分一，但地權較住宅短，只有40年：「40年後到期就自動補地價，你要付錢，香港也有收稅、差餉。」
劉永最後因為事件鬧大了，加上他有知名度，最後樓盤全數退回訂金，所有簽署的合約作廢。不過，香港及大灣區執業律師譚雪欣指出，無產權公寓和一般住宅表面上無明顯分別，即使明白是租用亦暗藏風險。
《民法典》：租約不超過20年
無產權公寓的租用期一般長達30多年，但譚雪欣指，根據內地《民法典》第705條，一般簽的租約都不會超過20年，超過的部份會視為無效無效。另外，此類公寓無房產證，租戶在房屋拆遷或續期方面的合權益都無法律保障，公寓亦無法作抵押貸款或轉讓。如港人因不實廣告，或在中介隱瞞、誤導下，購入了無產權公寓，可尋求律師協助，到內地法院、仲裁機構撤銷合釣。
至於香港中介推銷的商住公寓，譚雪欣指是有產權，但比起一般住宅，交易稅費、水電費較高，物業借貸率較低，年期亦會短：「大部份城市其實都不容許商住房業主入戶。」
律師籲北上置業勿受銷售氣氛影響
香港人去買內地樓是隔山買牛，一般跟團北上到銷售中心，即場簽約買樓的話，亦無律師師在旁。譚雪欣指，內地的樓宇、土地，與香港有很多不同之處，呼籲香港人北上置業時都要冷靜，不要被銷售氣氛影響。
她表示，北上置業時找一位香港或內地律師幫忙看看會較安全，在無律師的情況下，消費者亦可要求發展商出示俗稱「五證二書」的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》、《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》：「這些都需要仔細查明，有時魔鬼在細節，證件會否已經過期，或者標示的樓房並非你要買的，買家都需要注意。」
劉永再受訪：不會因此怕了北上買樓
就記者在廣州直擊採訪的現象，劉永再接受《香港01》電話訪問，他說今次買樓受了教訓，認為自己太相信「睇樓團」，又被銷售氣氛影響，指「香港人不熟內地法例，一定要看清楚。」
不過，他指今次經歷不會令他不敢再北上置業：「我還是會買，但會想清楚。對業權要清楚、有紅簿仔，適合自己用就買，不會亂簽名，也不會先付錢。我覺得不可太信任睇樓團。」
