屯門恒大‧珺瓏灣第1期首錄撻訂 買家料失19萬元訂金

屯門恒大‧珺瓏灣第1期首錄撻訂 買家料失19萬元訂金
撰文:馬健彰
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恒大(3333)旗下的屯門恒大‧珺瓏灣第1期上月底首輪銷售,惟已有買家撻訂離場,屬該盤首宗撻訂。

成交紀錄冊顯示,撻訂單位為1座5樓J室,面積223平方呎單位,屬開放式單位,買家於10月29日以384.4萬元購入,簽訂臨時買賣合約後交易未有進展,亦即是買家放棄5%訂金,為19.22萬元。

發展商退佣風波惹爭議 梁振英憂衍生腐敗 施永青﹕代理無主導權

撰文:張偉倫 蔡偉南 李明珠
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全國政協副主席﹑前特首梁振英,與中原集團創辦人施永青,近期多次隔空過招。最新觸發兩人「交手」,涉及樓市兩大亂象,先講最新一單,涉及回佣問題。事緣位於屯門掃管笏項目緹岸的發展商,被指拖欠中原及美聯等多間代理商佣金。其中拖欠中原的佣金金額高達1億元,該龍頭代理行更計劃入稟追討。

中原今次追討天價佣金的行動,梁振英亦相當關注。不過梁振英關注的重點,在於施永青提到,買賣不只牽涉代理佣金問題,還有部份佣金需要退還給買家。梁振英在facebook上提出,退佣容易衍生腐敗,發展商及代理要如實向社會交代,亦指出大地產代理更有責任交代。

緹岸劈價散貨 中原急追欠佣

緹岸前稱恆大‧珺瓏灣,是內地發展商恒大在香港發展的項目之一。該項目合共1982伙,屬區內其中一個大型項目,自2019年10月底開售以來,中原及美聯等代理亦有份幫助發展商賣樓。其後,項目由福彩發展接管銷售,並改名為屯門緹岸。不過,該項目在去年爆出,業主買入單位四年後仍未收到代理承諾的佣金及回贈,受損失的業主數目逾300人,估計牽涉佣金達1.5億元。

當時曾有受損失的業主向《香港01》指出,曾在2021年12月及2022年3月致電代理,代理回應指出因「條數太大」,公司亦未收到佣金,因此未能向業主提供回佣,要求業主等待。期間,美聯、港置及中原曾入稟法院向福彩發展追討項目拖欠的佣金,並一度宣布停止接受該項目的銷售委托。

不過一個月後,美聯宣布獲委任為項目獨家銷售代理,並指出已與恒大相關方面達成商業協議,所以毋須擔心佣金發放的情況。至近期事件再有新發展,緹岸在5月時突然更新9張價單,將27伙減價後再度推售,減價幅度介乎47%至60.8%。其中一個位於5A座19樓F室,實用面積為305呎的一房單位,2024年3月時定價為743.2萬元,最新售價為293.3萬元,減價幅度高達60.5%。

發展商劈價散貨,加速資金回籠。同時,遭到拖欠佣金的中原也發出聲明指出,自2019年起,獲項目發展商委托為銷售代理,至今被拖欠逾1億元佣金。因此,中原已向高等法院申請簡易判決追討,亦考慮向法院申請禁制令,以限制樓盤繼續銷售甚至查封貨尾,以保障公司佣金權益。中原同時亦向前綫代理發出指引,停止員工對該項目進行銷售,並向潛在買家提醒需要承擔的風險,與中原同系的利嘉閣亦發出類似聲明。

其後,施永青表示與律師研究後發現,當刻申請禁制令較困難,因為項目尚有不少待售單位,餘下單位足夠償還佣金。在剩餘單位價值足夠償還佣金的前提下,難以申請禁制令,因為發展仍然有償還佣金的可能。只有當樓盤剩餘單位價值不足時,才可以申請禁制令。因此,中原向法庭申請簡易判決,希望贏得判決,當勝出後便可以封對方資產。

恆大.珺瓏灣1期。

回佣對與錯 梁振英、施永青隔空「過招」

本來是一宗代理遭拖佣金而進行追討的個案,但梁振英對事件關注的焦點在於發展商向買家退佣的情況。他指出,地產商通過地產代理退還部分「佣金」給買家,因此實際的樓價低於合約上的價錢,這是近年跌市中公開的秘密,也引起人質疑,究竟哪個樓盤有退佣(回佣),哪個沒有。他表示,如果中原真的告上法庭,這種操作的具體詳情就會公諸於世。同一個樓盤,上一期不退佣金,下一期私下退佣金,表面上樓價當然升了。

梁振英又稱,住宅樓市是民生大事,這種手法大家要看穿,這不僅是地產商、地產代理和買家之間的事,而且退佣容易衍生腐敗,有關地產商和地產代理要如實向社會交代。經常月旦時事、預測樓市的大地產代理,更有責任交代。前特首開到聲,施永青自然不能噤若寒蟬,他其後回應指出,在退佣(回佣)上代理並無主導權,「唔係我話點做就點做」,只替交易雙方做事,具體操作基本上由發展商決定。他指中原有幾萬個中介代理要「開飯」,選擇權有限,「有得揀,當然唔搞咁多複雜嘢」。

施永青亦引述代理相關法律中列明,房屋代理有忠於委託人利益的責任,服從委託人的責任及保密責任。他指出,回佣為行業已經做緊的事情。施永青還指出,梁振英同屬從事地產出身,處理過不少交易,對行業有所認識,同時已將退佣等情況向監管部門反映,若政府有好的制度,會樂於遵循。

梁振英其後再於Facebook上發文,再次指出退佣容易衍生腐敗,並表示對於退佣問題感興趣,公開向施永青了解中原地產公司、中原地產經紀、地產商和買家這四方之間的退佣是怎樣操作的?流向怎樣?金額多少?一視同仁嗎?有書面協約嗎?並在帖文內使用了「樓市要透明」的hashtag。

全國政協副主席梁振英。(香港01攝)

施永青親自回應爭議

對於梁振英於Facebook內的多個提問,施永青在接受《香港01》訪問時表示:「我就無意和他(梁振英)爭論下去。你對這行有什麼不明白,我就可以告訴你,但是我就不是為了梁先生說我要作什麼辯解。」施永青又指,「買家佣金是業主給經紀,經紀自己不收取,拿部分出來,這是市場競爭所造成的。如果是行家選擇回佣,而你不選擇,變了你就沒機會在市場有這麼好的市佔率,可能將一部分收到的佣金分給買家。」

施永青續指,當然這個也是發展商減價的一種手段,不想在價格上直接減價,而是多給佣金經紀,讓經紀分一點給客戶。他表示,現在不是損害委託人的利益,而是將經紀的利益中一部分(佣金)分給買家。施永青續指,不合理或者不妥當的地方在於,價格不是完全在那個買賣合約的樓價上顯示出來,有一部分是在佣金那裡,其實是有令到價格下降的功能,這樣會給銀行提供一定的錯誤信息。

對於上述回佣情況令樓價未能真實反映,施永青表示:「我自己就願意寫在價錢上,但是我們是做經紀,不是我主導。如果樓盤是我的,是我建的,我就可以決定怎樣給佣金、怎樣委託,但我是做代理,我對發展商是『冇得SAY』。」

中原創辦人施永青。(資料圖片 / 蘇煒然攝)

年初已就港樓供應問題「交手」

其實退佣問題只是今年雙方隔空過招的一個議題。今年初時,雙方曾就未來香港住宅供應問題進行討論。當時,梁振英在Facebook的帖文中先引述施永青於網上節目訪談的內容,施永青指出香港的住宅單位被「政府將供應誇大了」。梁振英其後表示,特區政府統計並定期公開供應數據,已有十年歷史,過去施先生並未質疑這些數據的準確性,現在卻用同一定義,統計出來的供應量就「唔啱聽」,為什麼?

梁振英進一步指出,自從10年前開始,這些統計的定義並沒有改變,而且可以逐年比較、逐年跟進。他批評施先生罔顧事實,不僅指特區政府「誇大」,更指是為了「安撫市民」而誇大,並問道有什麼根據。他表示施先生是大地產代理的老闆,2024年賺了不少買賣佣金,資源充沛,說「政府誇大供應量」,施先生一定心中有他認為是正確的供應量,只是沒有告訴大家,並希望他公開他認為正確的供應量及統計概念和方法。

其後,施永青在回應《香港01》時指出,自己與政府對於住宅單位供應量的定義不同,強調住宅供應的定義是基於當年住宅物業落成計算,不論是差估署、投行或測量師均以此作定義。他表示,政府指出未來3至4年有多少單位可供出售,但可供出售單位數目與可用的單位數目可能存在差距。他解釋政府提出的逾10萬個住宅單位供應量的說法,是希望安撫市民,但目前市民已對樓市較「驚青」。他指出,近年發展商減少買地及放慢發展步伐,若以每年落成單位數目介乎1.3萬至1.4萬計算,未來4年整體落成量約5.6萬伙,5年後香港可能會出現供應不足。

雙方隨後再度「交鋒」,梁振英指出施先生對供應量的定義只算本年的落成量,不算此前落成仍未售出的貨尾,這合理嗎?施先生將落成量等同供應量,如果落成的單位在樓花階段已經賣出,還算供應嗎?他於文中亦使用了一個實事求是的hashtag。施永青則重申「貨尾」單位不應計算在落成量內,並強調「鹿還鹿計,馬還馬計」。他說自己「無同佢拗,我講事實啫」,並表示自己本來不想看網上面啲東西,因為日日都有幾千萬人鬧他,稱連房屋局局長何永賢不點名回應也沒看過。

梁振英其後再次於Facebook發文,指出施永青作為最大地產代理公司的大股東兼傳媒老闆,是最經常發表對樓市分析和預測的重量級人物,其言論和出發點值得大家高度關注。他認為施永青的估市準確性是另一個問題,但最大的問題是他的估市動機和態度。施永青則指出,社會總有人作不同的估計和預測,各有各的看法,大家對未來發展的了解有限,所謂估計未必準確,他也表示「我咁睇所以咁講」,對樓市預測亦是「時靈時唔靈」。


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