據《每日經濟新聞網》報道,廣州近日發布《廣州市提振消費專項行動實施方案(徵求意見稿)》,明確提出全面取消限購、限售、限價,並降低貸款首付比例及利率,成為中國一線城市中首個「三限」全面鬆綁的城市。此舉也被視為廣州正式結束長達15年的樓市調控期。
有數據顯示,今年1至5月,廣州共網簽一手住宅25,659套,成交量按年增長22%,延續自去年第四季以來的止跌回穩勢頭。然而,市場分化問題仍相當明顯。截至5月底,全市平均庫存去化周期為23個月,其中越秀區去化周期最長,為38個月,荔灣區最短,為13個月。這種「冰火兩重天」的市場大分化,正是廣州急於透過政策「組合拳」破局的背景之一。
回顧歷史,廣州樓市調控始於2010年10月,當時房價約為每平方米1.3萬元。隨後在2013年及2017年持續加碼限購政策,僅從化、增城未納入限購。2018年起,廣州樓市逐步鬆綁,至2024年9月實現全面取消限購。
不過,有房企人士坦言:「我們的項目主要在番禺,之前就放開了,所以這次政策並沒有太大實質影響。」
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示,廣州此次提出的部份政策,其實之前已開始執行,「如今更多是強調和強化」。中指研究院華南分院研究主管陳雪強亦指出,《徵求意見稿》更多是對已實施政策的全面明確,向市場釋放寬鬆政策信號。關於加快推進城中村改造,將有利於帶動更多購房需求的釋放,而推進利用專項借款購買存量商品房作為安置房,也將進一步有效降低庫存。
值得注意的是,這次政策特別強調「降低貸款首付比例和利率」。目前,廣州首套房首付比例為15%、商貸利率約3%、公積金約2.6%,均為一線城市中最低水平。嚴躍進指出,相關政策去年第四季已全面落實,現時表述可視為「政策強調和深化」。
分區表現仍然明顯分化。今年1至5月,廣州二手住宅成交43,785套,按年增長23.6%。根據國家統計局最新數據,4月廣州二手房價環比止跌,結束自2023年5月以來23個月的跌勢。5月一手住宅成交6,317套,成交面積約68.71萬平方米,按月和按年分別增長29%及22%。受惠於金融城、琶洲等高端項目帶動,全市房價環比上升29%。
然而,核心區與外圍區域差距依舊明顯。安居客數據顯示,至6月14日,廣州整體新房均價為每平方米3.57萬元,其中天河、越秀新房均價分別為7.8萬元及10.8萬元,增城、花都新房均價則僅為1.69萬元及1.8萬元。
在二手房市場,增城、南沙、黃埔等外圍板塊價格近年已有明顯回落。例如南沙灣板塊南沙奧園項目,2023年成交均價約1.5萬元/㎡,近期普遍回落至8,700元至1.3萬元/㎡之間。今年4月成交一套38.9㎡一房單位,總價44.8萬元,折合單價1.15萬元/㎡,按年跌約23%。
同時,克而瑞數據指出,由於2024年廣州涉宅用地供求規模創近三年新高,隨着地塊相繼入市,購買力未能完全釋放,令商品住宅庫存及去化周期仍維持高位。