排隊買樓變跳崖 柏瓏5日累撻99伙 金管局出手救亡都嘥氣?|燈神

一手市場近期表現回暖,睇返地產代理行的數據,6月份一手成交約1,510宗,已經連續5個月錄得過逾千宗新盤成交。不過有人歡喜有人愁,位於錦上路站新盤柏瓏近期鬧得熱烘烘,原因唔係因為佢賣得有幾平,而係柏瓏呢個盤近期不斷錄得有買家要「壯士斷臂」撻訂離場。
樓盤在5個工作天(6月17至20日、7月2日)已經錄得99個撻訂單位,當中不少買家在樓花期用咗「建築期付款計劃」入市,但隨着樓價在過去3年經跌咗兩成半有多,不少買家最後不單係「竹籃打水一場空」,更要損手爛腳離場。
全盤逾1500伙 放寬限聚後推盤進取
燈神睇返資料發現,錦上路站柏瓏係細分兩期發展合共提供1,520伙,並在2022年5月政府放寬限聚令時推出。當時發展商至少先後分咗四輪大型銷售,而每輪都推出接近300至400個單位,當中柏瓏二期首輪銷售更加推出428伙,對比起而家發展商「擠牙膏式」推盤,當時推售數字可以話係十分進取。
吸引MIRROR成員睇樓
最後柏瓏在每輪的銷售亦成功沽出逾九成單位,或成功沽清,當時熾熱情程度更吸引MIRROR成員柳應廷(Jer)現身參觀示範單位及售樓廠,當時佢更表示有意入市係想父母住得好啲。不過Jer唔知係咪抽唔中頭籌定有其他原因,最後都是無入市。
銷售當日人山人海 驚動警察出動提醒保持社交距離
個盤咁熱鬧,燈神當年梗係有係樓盤銷售當日去現場望下,當年雖然正值疫情但亦無阻一眾市民買樓的決心。 樓盤係首輪銷售當日早上8點幾,已經有過百名準買家做好防疫措施兼戴好口罩排隊等候入場。
當時第一條隊靠近帝國中心,另一邊則靠近麼地道花園。去到接近中午時排隊人龍已經係於尖沙咀中心內繞了一圈,當時更驚動警察出動提醒市民要注意保持社交距離。
樓花期樓價急跌兩成半 買家借高成數按揭即變負資產
市民踴躍入市、發展商積極推盤,加快樓市發展就梗係令人開心啦,但事實上經濟環境不爭氣拖累樓價向下。燈神留意到柏瓏在2022年5月初首輪銷售時,當時中原城市領先指數CCL約181.25點,但比較3年後即係今年6月初的135.57點,中原城市領先指數CCL已經在3年間急插超過25.5%。
換言之,當年買入單位的買家,在未收樓的情況下,樓價已經跌咗兩成半有多。如果買家承做樓價8成的高成數按揭,即係單位未入伙、住都未住過,就已經變成咗負資產。
金管局2024年底放寬按揭救亡 冀減少撻訂
而事實上金管局係面對樓市3年內急插超過兩成半的情況下,亦在2024年12月急急出招救亡。向銀行發出指引,建議容許放寬最高按揭貸款成數至8成,以及「供款與入息比率」上限,期望以靈活方式協助在2021至2023年間,以「建築期付款計劃」買入樓花的買家完成物業交易。
從而減少呢類買家因為樓價下跌,而遇到物業估價低於成交價的情況,希望可以減少出現大規模撻訂,即係呢個變相為用「建築期付款計劃」買咗柏瓏的買家提供一個保護傘。
柏瓏累撻99伙 發展商殺訂袋袋平安8474萬
幻想總是美好,但現實終究很殘酷。即使金管局出到聲希望銀行可以出手幫助呢批買家,但柏瓏第一期及第二期係6月17至20日,以及7月2日,合共5個工作天錄得99伙撻訂個案,佔全盤1,520伙的6.5%。
今批撻訂單位涉及樓價近8.5億元,如今撻訂離場,發展商至少殺訂一成樓價,即係可以袋袋平安8,474萬元。當中最貴一伙10座10樓A3室,實用面積758平方呎,屬三房間隔,於2023年2月以1,451.12萬元售出,當時呎價19,144元,即買家大約損失145萬元的訂金。
燈神又再細睇返成交紀錄冊,發現呢批買家絕大部份都係用咗「建築期付款計劃」,估計係因為樓花期期間樓價下跌,造成估價不足,最終無法上會要撻訂收場。
重售單位跌價近兩成 發展商可追差價
期後發展商更是以招標方式重推部分撻訂單位,當中燈神見到7座19樓B7單位,一伙實用面積455平方呎的兩房單位,最新以692.7萬元重新沽出,造價較2022年5月以854.2萬元賣出時,跌價近兩成。發展商係可以基於合約精神下,有權要求撻訂買家履約或補回差價。
買「磚頭」保值 柏瓏買家:自己唔買好似唔抵
事隔3年,燈神回想當時有買家係買咗柏瓏之後好開心咁同記者講,「咁多人揀自己唔買好似唔抵」,又話「磚頭」保值諗太多就會錯失入市時機。
但事實係,而家樓市係2021年歷史高位下挫近三成,市場又不斷傳出新盤撻訂個案,更加有其他發展商揚言要追撻訂買家差價。最後燈神都只能係到祝各位用「建築期付款計劃」買咗柏瓏的買家好運,希望唔好搞到又被人殺訂,又被人追差價。