老字號沒落、拖糧 拖租 拖MPF 吉舖暴增177間梁振英籲減租|燈神

零售市場奄奄一息,過去一周再有本地老品牌結業,真係令人唏噓。燈神屈指一算,近年已經有多個老品牌倒閉結業,但全部都未能風光退場,而且更加係敗走收場,多次出現「三拖」情況,即「拖糧、拖MPF、拖租」,部份老品牌、老字號多年來賺落買入的物業,更需以低價出售,部份更淪為銀主盤,認真慘情。
在眾多老品牌沒落的情況下,本港四大核心區街舖空置情況自然進一步惡化,燈神睇返美聯工商舖的最新報告,原來四大核心區的吉舖空置率高達12.1%,已經升至接近歷史高位的12.5%,逼近900個吉舖,對比一年前更加暴升四分之一,升幅高達25%!在近期老店頻頻倒閉的情況下,燈神相信吉舖數字「破千」會是指日可待。
街舖空置率創近4年半新高
睇返美聯工商舖最新報告,2025年第一季,四大核心購物區(中環、尖沙咀、旺角及銅鑼灣)的街舖空置率升至約12.1%,創近4年半新高,反映零售市場仍面臨壓力。不過,與2024年第三季相比,空置率升幅顯著收窄,市場展現活躍更替跡象。
四大核心區吉舖按年急升24.5%、湧現177個吉舖
上述所言似乎就講緊四大核心區空置率正在上升,不過惡化程度就有所放緩。不過燈神再細心睇一睇資料,如果對比一年前,即2024年第一季的情況,其實吉舖數字係出現急升情況。2024年第一季四大核心區吉舖數目係720間,不過喺2025年第一季已經升到去897間吉舖 ,按年急升24.5%,即係多咗177個吉舖,情況相當嚴峻。
新註冊公司數目增加卻未惠及實體店舖
吉舖數字為何突然急升?對此燈神不敢妄下判斷,但如果依照特首李家超所言「本港經濟處於轉型期,部份店舖結業,但亦有很多店舖開設,本港註冊公司數目創新高,截至去年底有146萬家,增加2.9萬家」,似乎或反映雖然新註冊的公司數目有所增加,但係對於實體店舖未有太多需求,最終一眾老店倒閉離場,吉舖就再無新企業承租,空置數目就自然大增。
大班麵包西餅周二停止營業
事實上,以燈神印象中,近年的確有很多本地老品牌結業,例如剛過去的周二(24日),大班麵包西餅貼出告示,就指「近期受到很多難以預計且不可抗拒的衝擊」,即日起停止營業。
未轉手前大班郭鴻鈞家族已蝕沽舖位
燈神記憶中,其實大班在數年前已經開始出現困難,當時大班仍未轉手,由「冰皮月餅之父」、大班創辦人郭鴻鈞家族持有。不過在2021年5月份,當時大班就以4,700萬元沽出旺角快富街舖位予中原創辦人施永青,不過由於舖位在舖市高峰期2012年以5,080萬元買入,所以最終蝕讓大約380萬元或7.5%。
商人廖志強4年前接手改革 終現經營困難
而在2021年稍後時間,大班這個老品牌更轉手予商人廖志強,其後進行改革,包括更改公司標誌、翻新分店及推動品牌年輕化。不過最終未能扭轉命運,近年不斷出現經營困難及財務問題,更加出現欠租被業主控告要求收舖、未有為約220名員工繳交強積金供款及附加費的情況。
海皇粥店上月倒閉 東主動用3000萬私人資金填補公司虧損
至於另一間老品牌、開業33年的海皇粥店,在上個月(5月份)同樣都要倒閉收場。當時海皇兩名創辦人蕭楚基及蔡汪浩發聲明指自疫情以來,他們已動用超過3,000萬元私人資金填補公司虧損,一直以來都用盡一切方法嘗試挽救公司及公司業務,但很可惜因為經營環境極其嚴峻,而無奈結束業務。
當時同時開始清盤程序,委任了清盤人負責後續安排,並主動聯絡勞工處提供所需文件及一切細節。最終勞工處收到近100名海皇粥店僱員的求助,主要涉及欠薪及解僱補償等項目,追討金額約為1,500萬元。
景樂集團疑似結業 拖欠遣散費、代通知金等
除了上述大班麵包西餅、海皇粥店外,「九龍蘭桂坊一姐」周驪莉(Anna)擔任CEO的景樂集團(King Parrot Group),在6月初都疑似結業。開業33年、曾建立逾20個餐廳品牌的景樂集團,同時出現拖欠遣散費、代通知金等情況,而過去一年亦不斷放售旗下物業救亡,當中包括灣仔乙級商廈中望商業中心全層總部寫字樓,近月以2,499萬元沽出,不過成交價重回該廈2011年水平。
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昔日老品牌分店網絡遍佈全港
睇返昔日資料,以上大班麵包西餅、海皇粥店、景樂集團,昔日佢地分店遍佈全港各區,高峰期擁有分店數目高達28間(大班)、逾30間(海皇)、逾30間(景樂),加加埋埋可能都有近百間店舖。
如果再加上2023年初已經申請清盤正式結業的凱施餅店,凱施高峰期在全港亦有逾50間分店,即單計4個本地老品牌,已經有過百間舖頭結業。目前零售餐飲業的嚴峻寒冬絕對是過去從未見過,燈神大膽估計,倒閉潮依然未結束,預計四大核心區的吉舖數目隨時「破千」。
吉舖數字上升物業投資者頭痕
吉舖數字不斷上升,燈神相信最不願意見到這個狀況的人,必定是一眾物業投資者,例如近期已經面對現實、務求盡快套現的盛滙商舖基金創辦人李根興,該基金已經在過去三個月連環蝕沽10個舖位,合計帳面蝕讓超過半億。
至於由湯文亮擔任行政總裁的本地老牌家族紀惠集團,近期沽貨亦相當頻密,個別賣出的中環租庇利街一個面向中環街市的地舖,以「蝕讓價」3,880萬元沽出,對比2011年1月買入價7,280萬元,勁蝕3,400萬元,樓價腰斬。若果吉舖數字持續上升,燈神相信佢地手頭上的待沽舖位,九成都會被買家繼續鋤價,要賣出好價錢真係有啲難度!
前特首梁振英呼籲減租「做旺個市」
至於如何可以減少空置舖位數目?前特首、全國政協副主席梁振英都忍唔住要出聲,佢近期就係社交平台發帖文話,舖位市場出現了結構性變化,業主必須面對現實,下調租金「做旺個市」,與租客同舟共濟,才能達致共贏。仲話「業主不放棄過去的主宰心態,恐怕最後是兩敗俱傷」。
梁振英又強調,業主要面對現實,這是市場經濟的規律,不能因為怕被銀行收回貸款而寧願丟空不減租,因為早晚要面對空置率高,市值租金下跌的現實;不能等運到;也不能和市場鬥氣,以前隨行就市加租,現在就應果斷隨行就市減租,一味拖下去只會「陰乾」。燈神對於以上意見深感認同,睇嚟一眾舖位業主、投資者都係時候面對現實。
梁振英指出,由於呎租貴,香港商場商店太擠迫,餐廳酒樓廁所轉不過身,甚至要在廁所門口擺放食材,顧客體驗不好,這些都是租金高衍生出的問題。相比之下,深圳酒樓的包廂有廁所,深圳的競爭力不僅是餐牌上的價錢。
始終前特首梁振英都係出身地產界,佢自己都提到自己係學土地經濟學和地產管理學的,有點理論基礎,而且在測量師行工作了34年,在做特首前負責整個亞洲太平洋區的業務,因此都有豐富實踐經驗,佢仲話以上所講的是逆耳忠言。希望大家都收到這個訊息,業主肯減租,生意就冇難做。