集體不交管理費？深圳業主靜靜起革命　有屋苑8成人拒繳：服務差

在深圳，一個趨勢正在蔓延：不交管理費的業主和租客，越來越多了。

房子不管是租還是買，都很難和物管管理脱離關係。小區有正經物管，收取管理費，城中村也收取管理費。由於收費和服務經常出現不匹配，大大小小的矛盾時有發生。

談起物管，業主們往往一肚子不滿和怨氣：一是質疑價格是否合規，二是否認服務已經到位，三是認為不住，沒有享受管理服務，不願意繳費。

物管只服務公共面積，但是按照套內面積收費，這合理嗎？

深圳的超高層在3.9元（人民幣，下同）/㎡的基礎上，又多了個所謂的高層管理費0.48元/㎡。總計都4.38元/㎡了，這合規嗎？

最近，全國多地出現了管理費打折的現象，部分小區降幅甚至高達50%，只是這一輪全國管理費降價潮暫時還未波及深圳。深圳業主們躍躍欲試，認為管理費整頓刻不容緩。而物管公司，開始為越來越多拒交管理費的業主頭疼不已。

業主拒繳　因物管「德不配位」

業主們交管理費的原因只有一個，按規定得交。而不交管理費的原因，則涉及不滿意的方方面面——衛生、綠化、維修、安保，總結起來，「德不配位」。

住在福田的程佳，管理費是8.9元/㎡/月，而她認為小區內的管理和服務並不值得這個價格。他們小區的綠化面積很小，不需要投入大量資金去維護綠化。小區只有兩三個保安輪流看門，垃圾投放點只有兩處，垃圾清運人員也只有兩批。她想不明白，這麼少的服務項目，這麼高的管理費，他們為什麼都不能做好：

從小區大門到樓棟的通道上，地上全是污垢。

程佳知道這些污垢是遛狗的鄰居留下的，他們只遛狗而不清理。她平時會盡量避免踩到這些污垢，晚上走路，她還會特意將手機電筒打開照明，以防踩到狗的排泄物。

她生氣的是，物管對此毫不管理，清理的次數也很少。

那些遛狗的鄰居嘗過一次不清理排泄物的便利，並且不會被物管找上門，之後就變得更肆無忌憚。

衛生問題是程佳最不能忍受的一點，外來車輛佔用小區停車位是第二點。她無數次向物管投訴過這兩個問題，但物管方每次都是敷衍了事。僅憑這兩點，她每個月都不願意繳納800多元的管理費，能拖就一直拖，直到忍受不了物管的電話騷擾。

程佳是業主裏還算配合的，根據她的觀察，小區裏大概有80%的業主都拒繳，「現在還在等和物管交涉，看是提升服務，還是換掉物管」。

即便是有錢人，也不願意當管理費的冤大頭。一則新聞顯示，就在今年，深圳灣一號某頂級公寓數十位業主已拒交管理費超過半年，原因是認為物管服務配不上每月超一萬元的管理費。

在某豪宅銷售平台上，這處深圳頂級公寓新房報價1.2-3.1億，均價31.58-34.83萬/㎡。這公寓的管理費也堪稱全國最高，33元/㎡/月。多名業主表示，公寓面積在150-890㎡之間，但多數為大戶型，很多戶型每月管理費超2萬元。上億的房子都買得起，以萬為單位的管理費又何以讓他們糟心？

業主王先生解釋，物管除了正常的物業管理、設置前台等，並沒有提供什麼高端服務，也沒有健身房、游泳池等設施。而購房時，銷售帶他看了停機坪、健身房、行政酒廊等高端設施，表示同一棟樓的高檔酒店的這些服務，購買公寓的業主都可以同時享受。但他在入住後發現，這些承諾都無法兑現，業主沒有被特殊優待，使用酒店的高端服務需要和其他酒店顧客一樣付費。業主們委託了律師，只想弄清楚一個問題：

公寓員工不多，只有一些保潔、保安、前台，也沒有大型綠化工程，那每年管理費都用在哪兒了？

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不交管理費是誰的損失？

現在的問題是，大家都在質疑管理費貴，是物管公司真的賺得盆滿缽滿了，還是物管服務確實成本比較高？在深圳從事過物管催收員的小蔣表示，催收深圳業主，是一份相當艱難的工作，儘管他們的管理費是3.9元/㎡/月，但仍有很多業主不願意交。

物管又不是只收垃圾，電梯、綠化、保潔、垃圾、照明、保安巡邏、師傅維修這些都有，還有辦公室裏的工作人員，做着組織文員之類的工作。這些人不被看到，但也需要成本。

在他看來，物管的工作經常是默默付出的，是常態化存在的，可能有的時候達不到所有業主想要的效果，但看不到不代表沒有。而且如果有需要了，他們就會出現。

沒有做過物管的人，大多覺得物管只收錢不幹活。一旦物管撤場，所有問題都會暴露出來，那時候才會知道物管一直在幹活。

有業主不交費，他們一般會先發消息、門口貼條通知，再語音，超過半年不交、不接電話且不明原因的，他們才會上門去了解到底為什麼不繳費。小蔣有時很心痛作為樓棟管家的同事，因為那些業主不交費，總和他們有關。

1個管家一雙手，每天最少面對100戶業主。好的服務根本沒有具體的標準，有的業主說能幫我遛狗是好，有的業主說能幫我澆花是好，還有人說能幫我拿快遞才是好。

很多人說他們就是每天在辦公室坐着，時間到了就動動手指收管理費。他們身為物管人總是笑而不語：「物管做的不只是針對一戶人家，公共地方垃圾不用清理嗎？水箱不用清洗嗎？消防不用維保嗎？電梯不用排查嗎？」更讓他同事無奈的是，有的時候物管人員遇到的問題，都來自業主之間的矛盾。

比如兩戶鄰居，鞋櫃放門口，怎麼處理都眾口難調，雙方都不滿，最後都認為是物管包庇鄰居，繼而對物管不滿。

小蔣只堅持當了一年的催收員便忍受不了了，這份工作對他來說，太耗心力了。「業主什麼都找我們，以為我們是萬能的，實際上好多鄰居之間的矛盾都是他們自己製造的，他們解決不了就拿我們出氣，總是把不交管理費了掛在嘴上。」作為催收員，收不上來管理費就得用工資抵扣，他們只能晚上熬夜加班打電話催費。「每個月都有幾萬的催費任務，完不成就一直加班，也沒加班費。」

一些深圳業主認為，同為業主，如果不是一致對物管不滿意的情況，不交管理費的業主，佔的不是物管公司的便宜，而是交費業主的便宜。「我們小區以部分人拖欠管理費，甚至拖欠一年水電費想要逼物管走。我們這種每個月準時付費的業主感覺是在替他們交錢，服務這些業主，本來可以得到更好的服務沒得到。」

不交管理費，物管就不想投資更新，業主發現越來越差更不會交管理費，如此惡性循環往復。總有人想天上掉餡餅，自己分幣不花享受同等服務，甚者還要指指點點。

他們認為，如果真的對物管非常不滿意，可以聯合其他業主商量，而不是拒繳，讓其他業主的權益受損。

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若房買不住　可以不交管理費嗎？

業主不交管理費的原因，除了對物管不滿意之外，還有一個很普遍的情況，是房買不住，沒有享受過物管服務，所以認為沒必要交。

我基本上沒有在這裏住過，為什麼要交那麼多管理費？

陳盛的房子在寶安中心的一個小戶型小區裏，房子28平方米，除去公攤面積，套內剩下的不到20平方米，每個月的管理費79元。陳盛當時買下這個房子是為了送給未婚妻，結果關係談崩了，未婚妻走了，房子也就空置了下來。陳盛一年到頭，最多到這個房子來兩次，房子也不放租，也不賣掉。一個月79元，一年下來也要948元的管理費，雖說相比於房價來說杯水車薪，但陳盛堅持表示，沒有居住，沒有享受到服務，不交。

他的房子大鐵門上常年貼着管理費催收單，物管也常常給他發短信催收，但他不置可否。有的時候實在煩了，便一次性交上拖欠的那些，然後繼續一拖就是半年到一年。物管可能也知道他的情況，並沒有進行強制催收，只是一味地在他看得見和看不到的地方，默默提醒。

房買不住，仍要交管理費，雖然聽起來很破費，但是不交，其實不符合法律規定。很多人諮詢過深圳的程律師：買了房後，長期沒有居住，也沒有享受物管服務，是否能不交或者少交管理費。按照《中華人民共和國民法典》第九百九十四條規定：「業主應當按照約定向物管服務人支付管理費｡ 物管服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或無需接受相關物管服務為由拒絕支付管理費。」

程律師的解讀是，要正常支付，即使房子空置，但如果和物管公司有約定可以少交，那麼可以按照約定的標準少交。

針對空置房管理費的問題，很多地方政府也在積極下調管理費。2024年以來，已經有十多個地方政府，比如湖南長沙、甘肅蘭州、江蘇鎮江等地，要求對空置房的管理費進行減免，如果房子空置一段時間以上（比如6個月），管理費就要減免30%或者50%等等。還有一些地方政府出台政策，設置管理費的收費上限。此前也有深圳業主聯合起訴物管公司，法院的判決是超過3.9元的部分，可以不用交。

根據深圳發改委官網2024年8月1日發布的訊息，深圳普通住宅前期物管服務收費實行政府指導價，目前執行《關於印發我市住宅物管服務收費指導標準的通知》等政策文件，最高分級服務要求對應的收費標準為3.9元/㎡/月。物管服務企業根據業主的委託提供物管服務合同約定以外的服務，收費標準由雙方協商確定。在那份起訴中，業主沒有和物管簽署增值合同，或新建小區服務合同在住建局備案時備案價格不包括增值服務，所以法院判定，超過3.9元/㎡/月的部分，缺乏事實和法律依據，不予支持。

深圳的管理費　一線最貴

很多人其實已經猜到，在房價遙遙領先的北上廣深一線城市中，深圳的管理費均價是最高的。2024年6月，中指研究院發布《中國物管管理行業2024上半年總結與下半年展望》，該報告監測了二十個城市，包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、寧波、武漢、成都、青島、蘇州、重慶、無錫、長沙、南京、濟南、昆明、南昌、合肥、常州，物管服務均價為2.64元/㎡/月。

深圳的均價為3.95元/平方米/月，為最高的收費標準。北京、上海緊隨其後，分別為3.65元/㎡/月和3.31元/㎡/月，從報告樣本來看，廣州在一線城市中物管服務均價最低，為2.77元/㎡/月。

此前我們發布過一篇深圳管理費的話題，關於管理費的討論中，深圳人對收費貴的吐槽層出不窮：

@ISZ：清湖北某園區物管管理費5.6元/㎡，3.9元是基礎物管管理費，1.7是增值服務費，基礎物管服務都沒做好，還收增值服務費，可笑不？增值服務是強加。
@簡單：深圳的超高層在3.9元/㎡的基礎上，又多了個所謂的高層管理費0.48元/㎡。總計4.38元/㎡了。這合規嗎？
@星空：座標布吉新三村東小區，小產權，一個月管理費100元，也就30多平方，再加電梯費、衛生費等等！還時不時換電梯配件、清化糞池費等，要瘋了！
@Circle.：座標福永，4.15元/㎡，周邊最貴了，每個月交得心在滴血，什麼時候可以降低啊…
@Kally：座標龍華，5元/㎡一平，服務爛，只會怨業主。
@Jordyn：光明3.9元/㎡基礎管理費加0.6元/㎡的增值服務費4.5元/㎡，天天糊弄業主，去年底都說會擦玻璃，年前等到年後，等到今年了都沒安排。
@Qing：9.8元/㎡，網紅盤。
@小熊：8.9元/㎡，還要什麼分攤空調費這些加起來超過11元/㎡。

可以看出來，吐槽管理費的這些業主，繳納的管理費都遠超文件中規定的最高分級服務要求對應的收費標準3.9元/㎡/月，還需另外繳納各種增值費用。

深圳近兩年新開發的樓盤，管理費同樣水漲船高。南山區的新盤，價格都在9元/㎡/月以上，高的甚至去到15.8元/㎡/月，均為老牌物管公司。福田區的管理費普遍在8元/㎡/月以上；寶安區則分化明顯，5.9-6.8元/㎡/月不等；龍華區的管理費普遍更低一些，均價在5元/㎡/月左右；龍崗區剛需為主，管理費均價3-5元/㎡/之間。公寓/商住項目的管理費普遍高於住宅，如前海某公寓管理費18元/㎡/月，水貝某商住公寓12元/㎡/月。

貴有貴的道理，便宜有便宜的性價比，只要物有所值，其實業主還是能夠接受並且表揚的，就像一位深圳網友說的那般：

管理費一平方9.8元，很貴，但是服務還挺好，節假日都會組織很多活動，聖誕節會給家家戶戶送蘋果和巧克力，把小區營造成一個温馨的大家庭。

備註：文中人物為化名。

【本文獲「深圳微時光」授權轉載，微信公眾號：szdays】