樓市大插水近三成,除咗導致市場上出現大量蝕讓外,同時都產生連鎖反應,打亂發展商收購舊樓部署,部份內房更加要放棄「落釘」,收購大計夢碎,講緊就係內房龍光(3380)。
2017年「程咬金」龍光踩入港資地盤
西半山向來都係傳統豪宅區,區內舊樓一直都係大型發展商收購對象之一,有好多舊樓一早已經由資深老行家「落晒釘」,慢慢等待完成收購重建。其中西半山羅便臣道老牌豪宅夏蕙苑本身就由恒地(0012)主導收購,不過喺2017年竟然殺出「程咬金」,當時有6個單位突然被財團高價收購。
當時繳30%辣招稅、涉7000萬
其後再細睇資料,原來呢個「程咬金」係內房龍光,合共用咗至少3.4億元買入6伙,每伙大約5,500萬至6,000萬元,呎價介乎2.65萬至2.89萬元。當中有4伙係需要繳付30%辣招稅,涉及金額高達約7,000萬元,相當誇張。
不過樓市好景不常,樓價已經由高位滑落超過3成,呢一刻好多發展商都「手頭緊」,賣新樓只可以低價開盤,龍光伙拍合景泰富(1813)的現樓豪宅鴨脷洲凱玥,最近期的四房單位成交呎價僅約2.5萬元,其實都已經相當接近投地買入時的每呎樓面地價22,117元,所以真係唔好預有錢賺。
現樓豪宅鴨脷洲凱玥由內房龍光(3380)伙拍合景泰富(1813)發展。 沽走舊樓、樓價蝕一半 呎價僅1.3萬
新盤都難去貨的情況下,本身對香港樓市唔熟市,現有新盤銷情又一般的內房,就緊係賣走啲較遠期的土地儲備。最終龍光隔咗八年,就放棄收購西半山羅便臣道夏蕙苑,近排就以1.62億元賣走早前「落釘」的6伙豪宅舊樓,帳面勁蝕1.8億元,呎價腰斬得返1.3萬元。如果計埋當日的辣招稅7,000萬元,埋單合共實蝕2.5億元,認真慘情。
若成功重建舊樓 本可退回大部份辣招稅
舊樓收購真係一門大學問,要鬥智、鬥財力、鬥時機,仲要鬥耐性,絕對唔簡單。好似上述內房的做法,樓市高位時做收購,但又經唔起樓市跌浪,最終要急急腳賣走呢一類收購重建的遠期土地儲備,呢一課相當昂貴。順帶一提,其實如果發展商成功完成收購舊樓,並完成重建,其實係可以向政府退回當日所繳付30%辣招稅的大部份稅款(樓價25.75%),可惜市況欠佳,捱唔到最後要急走沽貨,最後要硬食呢一筆「冤枉錢」。
過往發展商收購舊樓透過公司名義進行,需先繳付高達樓價30%的辣招稅,其後完成重建後方向退回大部份稅款(樓價25.75%)。(胡家欣攝) 內房雅居樂收購畢架山舊樓同樣蝕走
其實近年都有唔少內房遇到相同情況「中伏」收場,另一宗較受矚目的個案就有畢架山義本道8至10號涵碧別墅,喺2018年由內房雅居樂主席陳卓林收購,計劃把整個屋苑重建豪宅。不過在2024年8月份據聞已經放棄收購,並陸續把該批舊樓單位於市場上以蝕讓價放售,
例如在涵碧別墅中層1室大單位,實用面積1,239平方呎,在2024年8月以以1,428萬元沽出,呎價11,525元。但係內房雅居樂在2018年的買入價高達3,097.5萬元,即係帳面勁蝕1,669.5萬元,跌價54%,蒸發半層樓。當年收購單位因為以公司名義入市,需要繳付30%辣招稅,所以同樣又蝕一大筆「冤枉錢」,大約930萬元。
樓市走勢似乎都冇乜起色,如果樓價繼續走下坡,燈神估計,當日草率進攻香港樓市的內房企業,未來有機會繼續蝕住賣走旗下香港資產。