樓市大插水近三成，除咗導致市場上出現大量蝕讓外，同時都產生連鎖反應，打亂發展商收購舊樓部署，部份內房更加要放棄「落釘」，收購大計夢碎，講緊就係內房龍光（3380）。

2017年「程咬金」龍光踩入港資地盤

西半山向來都係傳統豪宅區，區內舊樓一直都係大型發展商收購對象之一，有好多舊樓一早已經由資深老行家「落晒釘」，慢慢等待完成收購重建。其中西半山羅便臣道老牌豪宅夏蕙苑本身就由恒地（0012）主導收購，不過喺2017年竟然殺出「程咬金」，當時有6個單位突然被財團高價收購。

當時繳30%辣招稅、涉7000萬

其後再細睇資料，原來呢個「程咬金」係內房龍光，合共用咗至少3.4億元買入6伙，每伙大約5,500萬至6,000萬元，呎價介乎2.65萬至2.89萬元。當中有4伙係需要繳付30%辣招稅，涉及金額高達約7,000萬元，相當誇張。

不過樓市好景不常，樓價已經由高位滑落超過3成，呢一刻好多發展商都「手頭緊」，賣新樓只可以低價開盤，龍光伙拍合景泰富（1813）的現樓豪宅鴨脷洲凱玥，最近期的四房單位成交呎價僅約2.5萬元，其實都已經相當接近投地買入時的每呎樓面地價22,117元，所以真係唔好預有錢賺。

沽走舊樓、樓價蝕一半　呎價僅1.3萬

新盤都難去貨的情況下，本身對香港樓市唔熟市，現有新盤銷情又一般的內房，就緊係賣走啲較遠期的土地儲備。最終龍光隔咗八年，就放棄收購西半山羅便臣道夏蕙苑，近排就以1.62億元賣走早前「落釘」的6伙豪宅舊樓，帳面勁蝕1.8億元，呎價腰斬得返1.3萬元。如果計埋當日的辣招稅7,000萬元，埋單合共實蝕2.5億元，認真慘情。

若成功重建舊樓　本可退回大部份辣招稅

舊樓收購真係一門大學問，要鬥智、鬥財力、鬥時機，仲要鬥耐性，絕對唔簡單。好似上述內房的做法，樓市高位時做收購，但又經唔起樓市跌浪，最終要急急腳賣走呢一類收購重建的遠期土地儲備，呢一課相當昂貴。順帶一提，其實如果發展商成功完成收購舊樓，並完成重建，其實係可以向政府退回當日所繳付30%辣招稅的大部份稅款（樓價25.75%），可惜市況欠佳，捱唔到最後要急走沽貨，最後要硬食呢一筆「冤枉錢」。

內房雅居樂收購畢架山舊樓同樣蝕走

其實近年都有唔少內房遇到相同情況「中伏」收場，另一宗較受矚目的個案就有畢架山義本道8至10號涵碧別墅，喺2018年由內房雅居樂主席陳卓林收購，計劃把整個屋苑重建豪宅。不過在2024年8月份據聞已經放棄收購，並陸續把該批舊樓單位於市場上以蝕讓價放售，

例如在涵碧別墅中層1室大單位，實用面積1,239平方呎，在2024年8月以以1,428萬元沽出，呎價11,525元。但係內房雅居樂在2018年的買入價高達3,097.5萬元，即係帳面勁蝕1,669.5萬元，跌價54%，蒸發半層樓。當年收購單位因為以公司名義入市，需要繳付30%辣招稅，所以同樣又蝕一大筆「冤枉錢」，大約930萬元。

樓市走勢似乎都冇乜起色，如果樓價繼續走下坡，燈神估計，當日草率進攻香港樓市的內房企業，未來有機會繼續蝕住賣走旗下香港資產。