北都專屬法｜城規程序縮七個月 臨時用途三變七年
【01政策分析】北部都會區主要就是指元朗及北區，除了洪水橋／厦村、元朗南、古洞北／粉嶺北以及新田科技城之外，還包括河套香港園區以及深圳灣口岸港方口岸區。北都目前已完成平整120公頃土地， 未來五年將再陸續產出900公頃「熟地」。政府表示發展將橫跨十至二十年，其間要因應變化引入或調整措施，因此擬訂立專屬法例，授權行政長官會同行政會議在六個政策範疇訂立附屬法例。
應對廿年長遠發展 專法授權政府拆牆鬆綁
發展局3月公布的六個政策範疇，大致上與去年《施政報告》所提及的相同。對比可見，主要是少了法定園區公司的專項撥款渠道，多了建築噪音許可證的程序及要求。
《施政報告》提到放寬各分區大綱圖的准許用途及微調發展參數，發展局上個月交代兩項具體安排。第一是北都內的非保育地帶如要改變法定規劃用途或發展參數／要求，不用再提交修訂圖則申請，只需要提出規劃許可申請。前者又稱為「第12A條」申請，涉及改變土地用途、修訂建築高度限制或地積比率等。例如想在工業地帶興建高密度住宅 ，就要更改現有分區計劃大綱圖。「第12A條」申請需要詳細的技術評估報告，城規會在兩個月內考慮是否同意改劃建議，政府隨後要將新圖則刊憲，並由行政長官會同行政會議核准。在城規會接納修訂圖則申請後，啟動及完成法定修訂圖則程序需要至少九個月。
規劃申請「12A」變「16」 濕地緩衝區未剔除
規劃許可申請又稱為「第16條申請」，當申請用途本來已屬於分區計劃大綱圖的「第二欄」之一，申請人就可以循此途徑尋求城規會批准。例如粉嶺北分區計劃大綱的住宅（甲類）用地「第二欄」包括了酒店、食肆、辦公室、私人會所等用途，若有人要在住宅用地興建酒店，只需要提出規劃許可申請，城規會在收到申請後兩個月內會作出考慮。年圖戈大大弓火為
「第16條申請」本來已較「第12A條」申請簡單，城規會去年12月在政府要求下再精簡了「第16條申請」的程序，包括影響輕微的個案不用再提交技術評估；對於影響較小的項目，允許以較簡單的「視覺評估」代替「視覺影響評估」，以「排水建議書」取代完整的「排水影響評估」等；如果消防安全、建築結構等問題已由《建築物條例》或牌照制度監管，規劃許可通常不再重覆審批等。
發展局強調新安排不適用於自然保育區、郊野公園、綠化地帶等土地，流浮山、新界北新市鎮優先發展區、馬草壟和凹頭擬定新大綱圖前亦不適用。不過對於濕地緩衝區，當局似乎未有打算剔除。濕地緩衝區並非城市規劃的法定用途之一，而是只政府在濕地保育區外劃出的500米地帶，以保護濕地的生態完整。濕地緩衝區不少土地劃為綜合發展區、低密度住宅、鄉村式發展等用途，是可以進行發展或重建計劃。被問到新安排是否適用的時候，發展局常任秘書長（規劃及地政）何珮玲亦指出「現在的政策不是說濕地緩衝區是不可以發展，只不過發展之前要研究，亦要在城規會審批」。
首批附屬條例年底出爐 焦點項目暫未觸及
放寬准許用途的另一項具體安排，是將「臨時用途」延長至最多七年。現時在市區及新市鎮， 五年內的「臨時用途」一般無須向城規會申請；在鄉郊，不超過三年的「臨時用途」，不論用途屬於第一欄、第二欄抑或不相關，也可向城規會提交規劃許可申請。由於北都發展主要涉及鄉郊大綱圖，例如粉嶺北、洪水橋及廈村等，「臨時用途」的規劃許可申請即使獲批，為期依然不能超出三年。這是為什麼政府提出將市區及新市鎮大綱圖以及鄉郊大綱圖所訂的「臨時用途」期限一併延長至最多七年，以讓企業有更大信心作投資及規劃。
當局預期主體法例在今年中向立法會提交，年底通過後會訂立首批附屬法例，包括放寬土地用途。根據「先訂立、後審議」的程序，立法會可在28天內舉行會議，審議期限亦可延長21天，相當於有最多49天審議。有別於其他附屬法例，北都附屬法例會在立法會審議後才生效，也就是「先訂立、後審議、後生效」。惟河套香港園區數據流、物資流和資金流的跨境流動，法定園區公司，以至是沒有司理的祖堂地安排，首批附屬法例將未觸及。